Guía completa del usufructo: definición, tipos y legislación
Enlace copiadoTener la propiedad de un bien no supone poder disfrutar del mismo, su usufructo. Esta realidad, cada día más importante, especialmente en un mercado inmobiliario al alza y con poca oferta, en el que cada vez más operaciones de compraventa diferencian posesión, nuda propiedad, y su derecho a uso.
Por todo ello, el usufructo, que solía transmitirse y mantenerse principalmente por razón de herencia, está teniendo un peso mucho más importante en el día a día, y conocer todas sus características, tipologías, origen y normativa.
Índice
¿Qué es el usufructo?
El usufructo es un derecho real que permite a una persona, el usufructuario, disfrutar del uso de un bien. Por eso se pueden dar dos casos:
- Coincidir el usufructuario con tener la nuda propiedad.
- Que se tenga el usufructo y no sea propietario.
En el primer de los casos, se puede gestionar y transmitir ambos. En el segundo, es el más complejo, ya que existen más limitaciones y en los que hay que tener estos condicionantes:
- Uso y disfrute: el usufructuario tiene derecho a utilizar el bien y disfrutar de los frutos que este produzca, pero también tiene la obligación de conservar el bien y no puede alterarlo de forma que su bien disminuya.
- Temporalidad: ya que el usufructo puede tener una duración limitada o ser vitalicio.
- Propiedad: el nudo propietario conserva la propiedad del bien pero no puede disfrutarlo.
Tipos de usufructo
Se puede distinguir de varias formas. Aunque la más común es por su temporalidad hay que tener en cuenta otros aspectos como duración o la tipología de los bienes:
Por su origen:
- Voluntario: se constituye por la voluntad de las partes, ya sea mediante contrato, donación o testamento. Existe por tanto una cesión del usufructo a otra persona de manera libre.
- Legal: en este caso se conforma por una disposición normativa, como ocurre con el que el que corresponde al cónyuge viudo.
- Judicial: se establece por sentencia judicial, generalmente para asegurar el cumplimiento de una obligación.
Por su duración:
- Temporal: tiene una duración limitada y preestablecida. Finalizado ese plazo se devuelven al nudo propietario.
- Vitalicio: dura toda la vida del usufructuario.
Naturaleza de los bienes:
- Bienes inmuebles: es el más común de los usufructos. El usufructuario tiene derecho a usar y disfrutar del inmueble, lo que se extiende a poder arrendarlo y percibir las rentas que genere.
- Bienes muebles: como vehículos o maquinaria. Es menos frecuente. Igualmente puede hacer su uso y aprovechar rendimientos, con el deber de conservarlos.
Por las personas que lo reciben:
- Simple: se otorga a una sola persona.
- Múltiple: se concede a varias personas.
- Sucesivo: varias personas tienen el derecho de forma sucesiva, primero una y luego otras, generalmente cuando fallece.
La amplitud:
- Total: sobre la totalidad de los bienes.
- Parcial: el usufructo solo recae sobre parte de los bienes, como una proporción de los bienes recibidos.
¿Cuánto dura el usufructo?
Como ya hemos visto, una de las tipologías más importantes en las que se puede clasificar el usufructo es por su duración. Así podemos encontrarnos dos tipos, el temporal y el vitalicio.
Temporal
Es el usufructo que tiene una duración previamente establecida, ya sea en un contrato, un acuerdo, una donación o por testamento. Por ejemplo, una tipología muy típica es la que se concede a los menores de edad, que termina cuando estos alcanzan la mayoría de edad y obtienen la propiedad completa de los bienes.
Cuando el plazo finaliza, el usufructo se extingue y el bien regresa al nudo propietario.
Vitalicio
El usufructo vitalicio es el que dura durante toda la vida del usufructuario. Se extingue, por tanto, de forma automática con el fallecimiento del beneficiario. Este tipo de usufructo es común en testamentos, donde una persona deja el derecho de uso de un bien a alguien mientras viva.
Estas dos tipologías, por tanto, dan diferentes formas de extinción:
- En el vitalicio: por muerte del usufructuario.
- En el temporal: por vencimiento del plazo.
- Por otras circunstancias que pueden ocurrir en ambos casos: como son consolidación, al adquirir la nuda propiedad, por renuncia del usufructuario a su derecho o por pérdida o destrucción del bien.
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¿Quién participa?
Como también hemos visto existen dos figuras que participan en el usufructo: el usufructuario y el nudo propietario.
Usufructuario: la persona que tiene el derecho a disfrutar del bien sin ser su propietario, obteniendo sus rentas y frutos. Su duración se rige conforme a los términos del usufructo, pudiendo beneficiarse de los frutos que genera, ya sean civiles (por ejemplo alquilar una vivienda), naturales o industriales.
También está obligado a conservar el bien o no dañarlo, restituir el bien al final del usufructo en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo su desgaste natural, y el pago de obligaciones como impuestos y tasas.
Nudo propietario: es la persona que mantiene la propiedad del bien, pero no puede disfrutarlo. Aunque es el titular del bien, sus derechos están limitados mientras dure el usufructo, a no poder hacer uso directo del bien ni percibir sus frutos.
Pero también conserva ciertos derechos y obligaciones, como son tener la titularidad del bien, recuperar el pleno dominio cuando el usufructo se extingue, pero siempre respetando los derechos del usufructuario.
De hecho la relación entre ambos es muy importante. Ambos deben colaborar para garantizar el buen uso, la conservación y si es posible la revalorización. Esta cooperación tiene su ejemplo más claro a la hora de hipotecar un bien, que siempre el usufructuario debe hacerlo con permiso del nudo propietario.
Cálculo de un usufructo
El cálculo del valor del usufructo es vital en el ámbito fiscal, herencias y transacciones de bienes, ya que permite determinar el valor económico de los derechos del usufructuario y del nudo propietario.
El valor del usufructo depende no solo del valor del bien, sino también del tiempo en el que se puede utilizar, dando como resultado un porcentaje sobre el valor del bien.
En el caso del usufructo vitalicio, se suele utilizar esta fórmula:
Valor del usufructo = Valor del bien x ((89 − edad del usufructuario) /100)
Lo vemos mejor en un ejemplo:
Valor del bien: 100.000 euros
Edad del usufructuario: 90
Valor del usufructo = 100.000 euros x (89-80)/100) = 100.000 x (9/100) = 100.000 x 0,09 = 9.000 euros.
Si tuviera, por ejemplo, 50 años, sería el 39% del total ((89-50)/100), o lo que es lo mismo 39.000 euros.
Para el cálculo de usufructos temporales, su valor se suele calcular por un 2% por cada año de uso.
En el mismo ejemplo, un bien de 100.000 euros, que le queden 20 años de uso, sería 20 años x 2% = 40%, que multiplicado por 100.000 euros sería 40.000 euros.
Este cálculo se aplica también cuando se calcula la nuda propiedad, que cada vez es más relevante al venderse más inmuebles de esta forma. En este caso habría que restar el cálculo del usufructo. Así, con el primer ejemplo, una persona de 80 años que venda la nuda propiedad de su vivienda de 100.000 euros, al valorarse en 9.000 euros su usufructo, el justiprecio de la nuda propiedad sería de 91.000 euros.
Todo ello ejemplifica la enorme importancia del usufructo, conocer sus características y su trascendencia económica.
Bibliografía
Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil, Título VI: Del usufructo, del uso y de la habitación. https://www.boe.es/eli/es/rd/1889/07/24/(1)/con
Consejo General del Notariado, “Qué es el usufructo”, https://bit.ly/4ePsdDw
Nuda propiedad y usufructo. Paso a paso, Departamento de documentación Iberley (Autor), Colex (2024)
