Alquiler con opción a compra. Todo lo que debes tener en cuenta
El problema de acceso a la vivienda es cada vez más relevante en España, ya sea compra o alquiler, y la causa principal está en la escasez de la oferta que eleva los precios, tanto de compra como de alquiler. A esto se une que los precios más elevados en contraste con sueldos que son pequeños, especialmente en los jóvenes, también les complique especialmente la compra. Frente a esto encontramos otra fórmula, el alquiler con opción a compra.
Como su nombre indica nos encontramos con un contrato en el que el inquilino paga un alquiler periódicamente al arrendador, pero parte de ese esfuerzo va a una posibilidad de adquisición de vivienda.
Este tipo de acceso, común especialmente en algunos tipos de arrendamientos urbanos, como los pisos de bancos, y de forma principal en viviendas de coste algo superior, como un chalet, tiene unas características distintivas que es importante conocer.
Índice
- 1 ¿Cómo funciona el sistema de alquiler con opción a compra?
- 2 ¿Cuánto se paga de entrada en un alquiler con opción a compra?
- 3 ¿Cuántos años se puede hacer un contrato de alquiler con opción a compra?
- 4 ¿Quién paga los gastos en un alquiler con opción a compra?
- 5 ¿Qué requisitos piden para alquiler con opción a compra?
- 6 ¿Qué pasa si no sé ejercita la opción de compra?
¿Cómo funciona el sistema de alquiler con opción a compra?
Como su propio nombre indica un alquiler con opción a compra es una modalidad mixta que que combina el alquiler de una vivienda con la opción de comprarla al finalizar un periodo de tiempo acordado. Este sistema es ofrece ventajas tanto para compradores como para vendedores en diferentes situaciones del mercado inmobiliario, especialmente si el acceso es complicado y con ello también el vendedor tiene dificultad en vender su vivienda rápidamente.
En el alquiler con derecho a compra debemos distinguir varias fases:
- Acuerdo y contrato: es fundamental, ya que como veremos más adelante se determinan conceptos clave como duración del contrato del alquiler, cuantía del arrendamiento y cantidades que se descontarán a la hora de la compra y precio de adquisición de la vivienda.
- Periodo de alquiler: plazo en el que paga el alquiler acordado en el contrato pero a su vez suele abonar también una cantidad que se descuenta al precio de compra de la vivienda. Estas cantidades deben especificarse siempre en el contrato. No suele exceder de los cinco años.
- Ejercicio de la opción de compra: como su propio nombre indica es una opción, que una vez finalice el alquiler pueda hacer o no, por la cantidad acordada en el contrato y teniendo en cuenta los pagos realizados. En ocasiones ya se ha realizado un depósito o pago inicial en el arranque del contrato.
¿Cuánto se paga de entrada en un alquiler con opción a compra?
La entrada o depósito inicial es variable, dependerá tanto del valor de la vivienda como del acuerdo que lleguen las dos partes.
Aunque no todos los contratos tienen una entrada si es una opción común, ya que por un lado el futuro comprador busca asegurar su derecho a comprar la propiedad en el futuro y especialmente el vendedor que se compre.
Esta cantidad suele rondar entre el 5%-10% del coste de la vivienda. Así, unidos a otros pagos a lo largo del contrato, el comprador puede afrontar alrededor del 80% del precio de la vivienda con lo máximo que se suele financiar a través de una hipoteca.
Es importante señalar que estos pagos no suelen ser reembolsables. Así, si el inquilino compra este pago se descuenta, pero si no ejerce su derecho a compra pierde la cantidad, por ello es un punto que suele beneficiar al vendedor:
- Anticipa parte de lo que va a cobrar a la venta.
- Se asemeja a una garantía o arras antes de vender en el sentido de que si no produce la compra este dinero va a parar al vendedor.
Por todo ello es muy importante que en un contrato de alquiler con opción a compra ambos acuerden de forma muy clara todos los términos del contrato, incluida esta entrada o prima. De hecho, es tan trascendental económicamente que hace que sea muy importante la contratación de un asesor legal en caso de cualquier duda.
¿Cuántos años se puede hacer un contrato de alquiler con opción a compra?
La duración de un contrato de alquiler con opción a compra es también negociable entre el propietario y el inquilino y varían según las necesidades y preferencias de ambas partes que se plasman en el contrato.
En general no suelen ser muchos años, no más de cinco, pero en el caso de viviendas del alto coste en el que se necesite más tiempo para ir haciendo pagos antes de ejercer la opción de compra, este plazo se suele prolongar.
El plazo es muy importante por varias razones:
- Marca el momento en el que se ejerce la compra.
- Determina un tiempo en el que además de los pagos periódicos, por alquiler y opción a compra, debe ahorrar para hacer frente a todo o parte del precio de venta de la vivienda.
- Si va a pedir una hipoteca debe iniciar el proceso de búsqueda antes que finalice el plazo.
- Ver la obligación de informar al propietario de su decisión de ejercer o no su opción de compra.
¿Quién paga los gastos en un alquiler con opción a compra?
Al igual que cualquier alquiler, la distribución de los gastos entre inquilino y el propietario es variable y se especifica en el contrato. A pesar de esta libertad lo normal es lo siguiente:
- Gastos corrientes: como luz o agua lo paga el inquilino.
- Comunidad de propietarios: es más variable, aunque puede pagarlo el inquilino también es muy común que lo hagan los propietarios y que ese coste esté repercutido en el precio del alquiler.
- IBI y otros impuestos municipales: según la Ley de Arrendamientos Urbanos recae en el propietario.
- Reparaciones y mantenimiento: las pequeñas reparaciones suele hacerlas el inquilino, pero las más importantes o estructurales las abona el propietario.
Es esencial que el contrato de alquiler con opción a compra especifique claramente la distribución de todos estos gastos para evitar malentendidos o disputas.
Llegada la opción de compra se producen otros gastos, los derivados de la adquisición, que también se distribuyen entre ambas partes, con principal peso para el inquilino que se convierte en comprador.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, generalmente un 6% del valor del inmueble, lo paga el comprador.
- Impuesto del Incremento del Valor del Suelo, más conocido como plusvalía municipal, lo debe pagar el vendedor.
- Gastos de notaría: cada uno su parte, el vendedor solo suele pagar su propia copia y el comprador asume más gastos.
¿Qué requisitos piden para alquiler con opción a compra?
Los requisitos para un alquiler con opción a compra en son también variables y dependen esencialmente de lo que requiera el dueño y futuro vendedor. Entre estos destaca:
- Capacidad financiera: tanto para hacer frente a los pagos mensuales, como que sea factible llegado el momento de ejercer la opción de compra la adquisición.
- Historial crediticio: que no se tengan impagos en vigor, especialmente relacionados con vivienda.
- Depósito o prima: como hemos señalado suele ser de entre el 5%-10%, en ocasiones mayor, y así los pagos periódicos durante la duración del alquiler son inferiores.
- Compromiso de compra: que estas cantidades sean o no reembolsables.
- Contratación de un seguro de hogar: es opcional, pero cada vez más común. Con ello se cubre tanto el continente como el contenido.
- Garantías adicionales: igualmente es opcional, pero también es cada vez más común que se añada un avalista o garantía bancaria si el historial crediticio no es sólido.
¿Qué pasa si no sé ejercita la opción de compra?
Si decides no ejercer la opción de compra en un contrato de alquiler con opción a compra, las consecuencias dependerán de los términos acordados en el contrato. Estos puntos son los más comunes:
- Pérdida de la prima o depósito: si decides no comprar la vivienda al final del período del contrato lo normal es perder el depósito que se pagó al inicio del contrato. Esta cantidad en la mayoría de los casos es no reembolsable y sirve para compensar al propietario reservar la opción de compra favor del inquilino.
- Pérdida de las cantidades aportadas durante el alquiler: esta cantidad se extienden a los posibles pagos periódicos que no iban destinados al alquiler.
- Finalización del contrato de alquiler: el contrato finalizará según las condiciones estipuladas. Puede existir la opción de renovar el alquiler bajo nuevas condiciones.
- Fin de todo tipo de obligaciones adicionales: al no existir la obligación de comprar la propiedad no existen tampoco más obligaciones financieras relacionadas con la opción de compra una vez que el contrato haya concluido. Si se finaliza el contrato de alquiler habrá que revisar el estado de la vivienda por si fuera necesario realizar reparaciones por desperfectos o se descuente de la fianza.
Un alquiler con opción a compra permite a muchos futuros propietarios acceder a la vivienda que se desea, demorando el pago principal o la contratación de la hipoteca. Pero a cambio, hay que tener en cuenta que existen toda una serie de obligaciones que si no se cumplen, no se ejerce el derecho a compra, puede generar una pérdida económica. Por todo es importante asesorarse antes del contrato y especialmente prepararse financieramente para poder acceder a la compra sin ningún tipo de problema financiero.
