Qué es la plusvalía y cómo se calcula
Enlace copiadoToda venta de un inmueble supone la obligación de tributar al IRPF, el Impuesto sobre la Renta, ya genere ganancias o pérdidas que se puedan compensar. Pero también existe otro impuesto de carácter municipal por el que hay que tributar y que comúnmente se conoce como plusvalía.
Este impuesto ha estado hasta hace poco envuelto en la polémica, ya que se cobraba en todas las transacciones, ya fuera a un precio mayor o menor, cuando no existía un incremento de precio y había pérdidas. Todo esto ha sido corregido por una sentencia del Tribunal Constitucional.
Pero a esto se une la complejidad de ser un impuesto local, con lo que aunque la plusvalía municipal tenga muchos puntos comunes, como el método de cálculo, también existen diferencias en los coeficientes o bonificaciones que pueden aplicarse. Todo ello lo explicamos en el siguiente post.
Índice
¿Qué es la plusvalía?
La plusvalía municipal, que técnicamente se conoce como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un impuesto que se aplica en toda España y recaudan los ayuntamientos, como ocurre con el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que grava el aumento del valor de los terrenos sobre los que se ha edificado una vivienda.
Este impuesto se liquida cuando se produce una transmisión de la propiedad, como puede ser una venta, herencia, donación o cualquier otro tipo de transmisión de derechos sobre un inmueble. En el caso, por ejemplo, de un alquiler con opción a compra, la transmisión se producirá cuando se ejerza esta opción.
Su objeto fiscal es por tanto gravar el incremento del valor del terreno durante todo el tiempo en que un inmueble ha estado en posesión del propietario.
Sus puntos clave son por tanto:
- Hecho imponible: la obligación de la liquidación surge cuando hay un cambio de titularidad del inmueble por venta, herencia o donación.
- Base imponible: lo que se paga se calcula a través de un coeficiente (porcentaje) que se aplica sobre el valor catastral del terreno, dependiendo los años transcurridos. Para aplicarlo se tiene que haber producido un incremento del valor en la venta.
- Tipo impositivo: es establecido por cada ayuntamiento dentro de unos límites señalados por ley.
- Plazo: depende también de cada Ayuntamiento. Generalmente es de 30 días desde el otorgamiento de la escritura, pero es imprescindible consultar la normativa local. Si se retrasa se aplica un porcentaje de penalización.
- Quién lo paga: en este caso varía según la transmisión. En transmisiones a título oneroso, una compraventa, es el vendedor, quien se ha beneficiado del aumento del valor del terreno. En donaciones lo alquile la adquiriente o donataria, igualmente es quien se beneficia de recibir la propiedad. Por último, en caso de herencias es el heredero.
¿Cómo calcular la plusvalía de una propiedad?
El cálculo de la plusvalía municipal en España se realiza tomando en cuenta los siguientes factores:
- El valor catastral del terreno.
- Los años en los que ha sido propietario.
- Coeficientes que aplica cada ayuntamiento.
- La existencia de exenciones o bonificaciones.
Así para su cálculo:
- Se debe averiguar el valor catastral del terreno urbano en el momento de la transmisión. Este lo proporciona el Catastro, que pertenece al Ministerio de Hacienda. También se puede consultar en el recibo del IBI del año que se realiza la transmisión o pidiéndolo al Ayuntamiento.
- Identificar los años. Si la transmisión es menor de un año no hay que pagar impuestos. El plazo se sitúa entre 1 año y 20 años, aunque la posesión sea mayor.
- Aplicar el coeficiente que varía dependiendo del plazo que el propietario haya tenido el inmueble (terreno).
- Ver y utilizar las exenciones a las que se tenga derecho.
Es importante señalar que a raíz de varias sentencias del Tribunal Constitucional especialmente la 59/2017 de 11 de mayo de ese año, la normativa ha sido modificada para evitar que el impuesto se aplique en situaciones donde no haya un incremento real en el valor del terreno, o cuando incluso haya una pérdida de valor. Igualmente muchos ayuntamientos tienen calculadoras o herramientas con las que
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¿Cuándo se deja de pagar plusvalía?
La obligación de pago de la plusvalía municipal cesa en determinadas situaciones específicas.
- No hay incremento de valor, como se ha señalado si no ha habido un incremento en el valor del terreno desde la fecha de adquisición, no se debe pagar la plusvalía municipal. Hay sentencias que incluso han anulado liquidaciones en firme del impuesto y devuelto lo pagado al contribuyente.
- Transmisiones a entidades públicas: a favor del Estado, las Comunidades Autónomas o municipios.
- Pago o ejecuciones hipotecarias: cuando se entrega la vivienda para saldar una deuda hipotecaria o en caso de ejecución hipotecaria por impago, si las personas están en situación de vulnerabilidad.
- Si ha prescrito: cuando el ayuntamiento no ha liquidado el impuesto en el plazo de 4 años sin hacer alguna reclamación previa.
- Exenciones específicas de cada ayuntamiento: que van desde circunstancias personales como cónyuges en caso de divorcio o que se transmita una vivienda social, entre otros.
¿Quién está exento del pago de la plusvalía?
Las exenciones del pago de la plusvalía municipal, ya sea total o parcial, también tienen una casuística compleja:
- Herencias, generalmente no es total y se aplica o se hace en mayores porcentajes a familiares en primera línea de consanguineidad como hijos.
- Transmisiones entre cónyuges o parejas de hecho, también según se estipule en la normativa del ayuntamiento.
- Personas físicas o jurídicas en situación de insolvencia.
- Entre empresas de un mismo grupo empresarial.
- Entidades sin ánimo lucrativo, como fundaciones u ONGs.
Al ser los ayuntamientos los que determinen las exenciones y su cuantía es fundamental informarse antes de la normativa local. Igualmente hay que conocer cuáles son los documentos y requerimientos que se deben cumplir para tener derecho a la exención. Igualmente, en la medida de las posibilidades de la transmisión es relevante su planificación. Por ejemplo, en caso de donación viendo las posibles bonificaciones que se pueda obtener y comparándola a como se recibiría en caso de fallecimiento, por ejemplo.
En definitiva, la plusvalía es un impuesto obligatorio solo en caso de que la transmisión tenga ganancias, pero que tiene diferencias entre ayuntamientos que hay que tener siempre muy en cuenta a la hora de su liquidación.
