¿Cómo ha impactado la ley del crédito hipotecario en la hipoteca?
La ley de crédito hipotecario supera su primer año de vida en un entorno complicado por el coronavirus y su impacto en el mercado hipotecario. Como es lógico, el estado de alarma frenó en seco la firma de hipotecas y toda actividad de compra-venta de vivienda, justo cuando banca y clientes empezaban a afinar con la nueva ley hipotecaria.
Y es que el primer impacto de la nueva ley hipotecaria en el número de hipotecas firmadas fue de todo menos positivo. En su primer mes entero de vigencia se constituyeron un 57,2% de viviendas menos que el año anterior según los datos del Consejo General del Notariado, un descenso que también reflejan las cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE).
Detrás de este parón estaban varios de los cambios de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito sobre el reparto de los gastos de la hipoteca y el nuevo proceso para poder firmar el préstamo hipotecario.
Qué cambia la ley de crédito hipotecario
El principal objetivo de la nueva ley de las hipotecas era y es mejorar la seguridad de los usuarios al firmar una hipoteca. Para ello introdujo varios cambios que afectan tanto a la hipoteca, como al proceso de contratar un préstamo hipotecario o a los gastos que debe pagar cada una de las partes, productos vinculados y comisiones máximas que se pueden cobrar.
Estos son los más importantes:
Nuevo reparto de gastos mucho más claro
La Ley 5/2019, que puedes consultar íntegra en este enlace, regula por fin de forma clara los gastos hipotecarios, que quedan de la siguiente forma:
- En banco se hará cargo de los gastos de gestoría, registro, notaría, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y su copia de la escritura.
- El cliente tendrá que pagar la tasación de la vivienda y su copia de escritura.
Límites a las comisiones
Otro de los cambios en las hipotecas con la nueva ley de crédito hipotecario son las comisiones. En concreto, se recuden las comisiones en varios apartados.
Amortizaciones parciales y totales. Para los préstamos a tipo variable se fija una comisión máxima del 0,15% durante los 5 primeros años o un 0,25% durante los primeros tres. Después no se podrán cobrar comisiones por cancelación anticipada. Mientras, en los préstamos a tipo fijo la comisión será del 2% en los primeros 10 años o del 1,5% si es posterior, pero sólo si en el momento de anticipar capital o cancelar la hipoteca los tipos de interés del mercado sean inferiores a los pactados.
Comisión máxima por cambiar la hipoteca de tipo variable a tipo fijo. La nueva ley hipotecaria establece una comisión máxima del 0,15% para los cambios de tipo de interés en la hipoteca siempre que sea de tipo variable a fijo y se produzca durante los primeros tres años. Después esa comisión desaparecía.
Contratación de productos vinculados y combinados
La ley de crédito hipotecario prohíbe expresamente al banco obligar a contratar cualquier producto vinculado para conceder la hipoteca. Sin embargo, sí que puede presentar ofertas combinadas con las que reducir el tipo de interés a pagar si se contratan determinados productos. Esto es algo que muchos bancos llevan haciendo desde la crisis inmobiliaria de 2008.
La única excepción, según figura en el artículo 17.3, es el seguro de daños de la vivienda, es decir, el seguro de hogar. El banco puede exigir contratar un seguro de hogar contra incendio, pero al mismo tiempo “el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones. El prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el prestatario”.
Dicho de otra forma, el banco tiene que aceptar otros seguros de hogar que presentes y que cubran coberturas similares. Por eso mismo, antes de aceptar el seguro del banco siempre deberías mirar el precio de otros seguros de hogar.
En cuánto a los seguros vida vinculados a la hipoteca, el cliente debe tener en cuenta que no existe ningún tipo de obligación para contratar un seguro de vida con hipoteca con la entidad financiera. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario en su artículo 17 señala claramente que: “Quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos, con las excepciones previstas en este artículo”. Por ello, pueden ofrecerlo de forma opcional a cambio de una mejora en las condiciones de la hipoteca.
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FEIN y FiAE, documentación más clara por parte del banco
Hasta la llegada de la nueva ley de crédito hipotecario, el banco informaba a los clientes de las condiciones del préstamo a través de la FIPER o ficha de información personalizada. Este documento, que solo era obligatorio si el cliente lo solicitaba, recogía las condiciones de la hipoteca, desde el TAE hasta los productos vinculados, el plazo del préstamo, garantía e incluso sistema de amortización.
El problema es que esta FIPER podía ser ininteligible para el usuario medio. En otras palabras, era fácil que el usuario se quedase con dudas. La nueva ley hipotecaria sustituye este documento por la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y añade además la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).
El primero resume la información personalizada del préstamo, mientras que el segundo incluye sobre las cláusulas o cómo se repartirán los gastos de la hipoteca. Además, el banco también debe sumar un cuadro de amortización del interés del préstamo, que sirve para ver cómo se va a ir pagando la hipoteca cada mes, qué parte se usará para amortizar capital y cuánto se pagará de intereses cada mes.
Visita obligatoria y gratuita al notario
Con la nueva ley hipotecaria todos los usuarios deben visitar por lo menos dos veces al notario y una de ellas antes de la firma del contrato. Esta primera visita es gratuita y sirve para que el notario pueda dar fe de que el banco te ha entregado toda la documentación (FEIN y FiAE) y que la has entendido.
Tanto es así que el notario te hará un test para valorar si eres consciente de las condiciones de tu préstamo hipotecario. En caso de no superarlo, podría no autorizar la firma de la hipoteca.
Esto supone más protección para el consumidor al firmar, aunque también dificultará cualquier posterior reclamación por falta de conocimiento de lo que se firmaba.
¿Afecta a las hipotecas anteriores?
La nueva ley sólo se aplica de forma íntegra a las hipotecas firmadas desde el 16 de abril de 2019. Los contratos anteriores se regirán por la normativa antigua, salvo para lo relativo a la subrogación o novación del préstamo. En este caso sí que se aplicarán los nuevos límites en ambas comisiones.
Además, en caso de subrogación, la nueva hipoteca estaría ya regulada por la Ley 5/2019 en todo lo referente a los gastos de constitución y sus condiciones. Por eso mismo, ahora es un momento idónea para comprobar si la oferta hipotecaria mejora lo que tienes contratado.
Incluso si no lo hace, harías bien en revisar los seguros vinculados que tienes con el banco. Lo más habitual es que tu hipoteca incluya un seguro de hogar y un seguro de vida. Sólo el primero es obligatorio por ley, pero ambos son una buena protección y es recomendable mantenerlo.
Lo que sí puedes hacer es ahorrar con ellos. Es tan fácil como calcular cuánto te costaría un seguro de hogar en otra compañía o el precio de un seguro de vida por la cantidad que te resta por pagar de hipoteca. Con ese dato sólo tienes que calcular después cuánto subirá la hipoteca si quitas el seguro del banco y ver si te compensa. Así de sencillo.
