¿Qué es la nuda propiedad? Todo lo que necesitas saber
Enlace copiadoEl usufructo y la nuda propiedad son dos conceptos jurídicos muy relevantes en relación con activos que se poseen o pueden disfrutar según refleja el Código Civil.
Es muy conocido el derecho a usufructo, especialmente el denominado usufructo vitalicio, que conlleva que una persona, el usufructuario, tenga el derecho real de usar y disfrutar un bien, y con ello de los derechos que este genera. En el caso del usufructo vitalicio durante toda su vida y en el de usufructo temporal durante un determinado periodo. Esta figura no solo choca con el poseedor del bien en pleno dominio, que tiene posesión completa de un bien, tanto el pleno uso como la propiedad, sino principalmente sobre el que solo posee la nuda propiedad. Si quieres profundizar más en estos conceptos, aquí te dejamos el artículo del Boletín Oficial del Estado que los trata.
Esta no deja de ser poseer la titularidad pero no el disfrute de un bien, lo que conlleva claramente una pérdida de derechos, pero manteniendo ciertas obligaciones. Por ello conocer sus características, especialmente en momentos en el que están aumentando precisamente la venta de inmuebles en nuda propiedad como forma de tener recursos económicos pudiendo seguir residiendo en su inmueble, es tan importante. Os lo explicamos.
Índice
¿Qué quiere decir tener la nuda propiedad?
Como ya hemos anticipado poseer la nuda propiedad del bien, generalmente un inmueble, significa ser su dueño, pero sin el derecho a usarlo o disfrutar de sus beneficios ni tampoco servirse de sus derechos que pertenecen al usufructuario.
Nos encontramos por tanto en una situación en la que se tiene la titularidad de un bien desprovista de su disfrute. El nudo propietario es por tanto el propietario real del bien, pero no puede usarlo ni obtener sus frutos hasta que finalice el tiempo señalado del usufructo:
- Usufructo temporal hasta un momento determinado cuando se estableció el usufructo.
- Usufructo vitalicio, hasta el fallecimiento del usufructuario.
Por tanto el nudo propietario solo obtendrá el pleno uso y disfrute del bien cuando termine el usufructo. Lo que si mantiene es una serie de derechos, que desarrollaremos más adelante y también un grupo de responsabilidades específicas:
- Es el encargado del mantenimiento extraordinario del bien, ya que del ordinario, como los gastos de seguro de hogar, se hace cargo el usufructuario.
- Se hace cargo del pago de impuestos y tributos que recaigan sobre el bien sobre el que solo se tenga la nuda propiedad con la excepción del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), cuyo sujeto pasivo es siempre el usufructuario.
- También, según señala una sentencia del Tribunal Supremo, el nudo propietario debe hacerse cargo del pago de los gastos de la comunidad de propietarios.
- Si existen cargas financieras asociada a la vivienda, como una hipoteca, será obligación del nudo propietario hacerse el cargo de su pago.
- Por último, debe respetar el derecho del usufructuario y por ello no puede realizar alteraciones o cambios en el bien que perjudiquen al usufructuario.
¿Qué se puede hacer con una nuda propiedad?
Tener una nuda propiedad, además de obligaciones, también le confiere una serie de derechos aunque no se tenga el uso inmediato del bien, esencialmente a la hora de enajenarse como venta o donación.
También es posible realizar inversiones que, aunque también mejoren las condiciones del usufructuario mientras tenga ese derecho, permitan incrementar el valor de la propiedad ya sea cuando se recupere o se tenga la plena propiedad.
En definitiva, menos el uso y disfrute del bien, el nudo propietario puede realizar toda actividad de transmisión y de salvaguarda de sus propios intereses. El límite al que se enfrenta está en no chocar o perjudicar los intereses del usufructuario, que pueden ser distintos. En este sentido es muy común utilizar esta propiedad para realizar o avalar actividades financieras o de inversión, que pueden incluso a pedir préstamos con garantía de esa nueda propiedad.
¿Quién hereda la nuda propiedad?
Tener la nuda propiedad supone ser propietario del bien, aunque este no se disfrute. Por tanto pueden heredar una nuda propiedad los beneficiarios establecidos en un testamento o sus herederos legítimos.
Es decir, los herederos pueden ser hijos, cónyuges, otros familiares o incluso terceros designados por el propietario original. La figura específica que hereda la nuda propiedad dependerá de la voluntad del propietario o de lo establecido en nuestro caso por el Código Civil.
Lo que no se producen cambios es en el estatus del usufructuario, que no variará y seguirá disfrutando de la vivienda hasta el final del plazo establecido.
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¿Cuánto dura la nuda propiedad?
La duración de la nuda propiedad no tiene un límite de tiempo específico ya que es completamente dependiente de la duración del usufructo vinculado a ella.
La nuda propiedad continúa hasta que el usufructo finaliza, momento en el cual el nudo propietario obtiene la plena propiedad. Es por tanto dependiente de la duración del usufructo que puede finalizar:
- La muerte del usufructuario, que es lo que ocurre con un usufructo vitalicio.
- La finalización del período estipulado para el usufructo si es un usufructo temporal fijado por un tiempo determinado.
- Por la renuncia del usufructuario a sus derechos, ya que tiene completa libertad a realizar esta acción en cualquier momento.
¿Qué derechos tiene el nudo propietario?
Cuando hablamos de qué puede hacer quien tenga una nuda propiedad ya esbozamos en buena parte los derechos que puede ejercitar, que en todo cado buscan la protección del bien y el mantenimiento de su valor.
- Propiedad del bien, aunque no tenga su derecho a su uso o disfrute.
- Poder vender o donar la nuda propiedad siempre que esta transmisión respete los derechos del usufructuario que siempre seguirá disponiendo su uso y disfrute hasta el fallecimiento o el momento estipulado.
- Realizar obras y mejoras, como se ha señalado con el fin de mantener o incrementar el valor del bien y siempre que no perjudiquen al usufructuario.
- Derecho a hipotecar la nuda propiedad del bien inmueble, asumiendo exclusivamente las cargas. En estos casos la cantidad máxima que se establece es menor que si se disfruta de la propiedad total.
- Restituir el uso y disfrute una vez se extinga o se renuncie el usufructo ya sea por fallecimiento de quien detentaba ese derecho, fin del plazo establecido o libertad del usufructuario. Llegado ese momento pasará a tener pleno dominio sobre la propiedad.
En resumen, en un momento en el que se multiplican las transacciones de nuda propiedad y sus compras como inversión, hay que tener muy en cuenta como hemos expuesto en este post los derechos y limitaciones.
