Comprar o alquilar una casa: comparando opciones de vivienda
La vivienda es un elemento esencial en la vida de todos y en diferentes aspectos. Si económicamente es el principal bien, que supone tres veces todo el PIB de España, su componente social, el lugar en el que residimos y pasamos la mayor parte de nuestra vida es más importante. Por todo ello, decisiones como comprar o alquilar son tan importantes.
Si tener una vivienda es importante la forma en la que hacerlo lo es también. Detrás de la pregunta de qué es mejor comprar o alquilar hay muchas consideraciones económicas, pero también sociales y familiares.
Saber analizar y sopesar cada una de estas es por tanto el punto fundamental para tomar la decisión más correcta.
Índice
¿Qué es lo primero que debemos considerar antes de comprar o rentar una casa?
Existen muchos condicionantes a la hora de elegir alquilar o comprar una casa. Durante mucho tiempo se han impuesto los económicos, considerando que el alquiler, al ser un gasto y no revertir en la posesión de una vivienda era “perder dinero”.
Estos criterios se han revisado mucho especialmente tras la crisis financiera e inmobiliaria que comenzó en 2008. Esta crisis reflejó como detrás de una compra, que generalmente se realiza financiada con hipoteca, existe también una responsabilidad. Si no se cumplen los compromisos de la hipoteca no solo conlleva el riesgo de perder la vivienda, también de que la entidad financiera pueda exigir el pago no cubierto con la vivienda con el patrimonio presente y futuro.
Consideraciones económicas
Detrás por tanto de la decisión comprar o alquilar una vivienda hay que hacerse una serie de preguntas relacionadas con la posibilidad de hacer frente a su pago:
- Qué tengamos dinero suficiente para el pago inicial. En la compra es la entrada, el porcentaje que la hipoteca no cubre, generalmente el 20% del valor de la vivienda más gastos. En el caso del alquiler, aunque haya que depositar fianzas o meses por adelantado este importe es inferior.
- Poder pagar la cuota, mes a mes. La capacidad económica, la renta familiar, es fundamental, pero esta no solo debe medirse por lo que podamos hacer frente ahora, sino también por posibles cambios futuros, como cambios en el puesto de trabajo.
- Patrimonio que se tenga. Es esencialmente importante si se compra una vivienda, pero en todos los casos, tener un patrimonio que permita hacer frente al pago en caso de problemas en los ingresos es fundamental.
- Existencia de garantías o avales. Se pueden pedir en los dos casos, cuando hay dudas sobre el impago a veces es necesario que tanto en el contrato de hipoteca como en el de alquiler aparezca un avalista.
Adaptarse a las condiciones de vida
En este debate entre comprar y alquilar hay que ir mucho más allá de lo económico y tener en cuenta otras ventajas que tiene el alquiler, como ser más flexible y con ello adaptarse mejor a cambios de vivienda. Existen muchas circunstancias: formar una familia, tener hijos o cambiar de destino laboral:
- La duración máxima de un contrato de alquiler para un particular es de cinco años, prorrogable a tres años más. Se pueden establecer periodos más cortos si ya se piensa en un cambio más cercano.
- Aunque no se puede rescindir libremente este contrato, suele ser más sencillo que el proceso de venta de una vivienda.
- En el caso de tener que vender una vivienda hay que tener en cuenta: sus características y la zona en la que se vende, si existe o no una demanda importante.
¿Qué preguntas hacer antes de alquilar?
Existen puntos comunes y también diferencias a la hora de preguntar antes de alquilar que comprar. También otras que son específicas y están más relacionadas con la estabilidad del contrato que regirá la relación entre arrendador y arrendatario.
Características de la vivienda
Son comunes muchas de éstas a la forma en la que se adquiera:
- Metros cuadrados de la vivienda, estancias, ventilación, etc.
- Antigüedad de la vivienda.
- Su eficiencia energética medida por su certificado.
- Si tiene algún tipo de reforma realizada y cuándo se hizo.
- Si tiene mobiliario y sus condiciones.
- Servicios a los que se tiene derecho como inquilino: trastero, piscina, garaje, etc.
- Características de la zona: colegios, supermercados, transporte público, etc.
Características del contrato
Son los factores diferenciales que hay que tener muy en cuenta, especialmente si se compara con una compra:
- Precio del alquiler y que incluye en este como impuestos, comunidad, seguro, etc.
- Régimen de precio, sí ha subidas y como se determinan.
- Si existen servicios dados de alta, y en este caso si hay que cambiar la titularidad o abonar al propietario.
- Averías, quien las cubre en los diferentes casos y posibles compensaciones económicas.
- Régimen de tenencia de mascotas.
¿Qué diferencia hay entre comprar y alquilar?
Comprar o alquilar nos otorgan el derecho de vivir en una vivienda, pero con una diferencia importante, con la compra también disponemos de la propiedad bien, por lo que nos permite realizar otras opciones con libertad.
Cambios en los pagos: subida de alquiler frente a hipoteca
El aspecto económico es fundamental, más con un acceso a la vivienda cada vez más costoso. En estos casos comprar o alquilar pueden estar sujetos a cambios que hay que tener en cuenta:
- Subida de cuota del alquiler: normalmente se produce cada año, reflejándose en el contrato la cuantía o porcentaje
- Subida de cuota en hipoteca: no tiene que producirse siempre. Si se tiene una hipoteca fija, la cuota permanece durante toda la hipoteca. En variable hay que tener muy en cuenta la evolución de diferenciales como ha sucedido en 2022 y 2023 con el Euribor.
Realizar modificaciones en la vivienda
Otra diferencia importante entre comprar y alquilar es la libertad de disponer de la vivienda a la hora de hacer cambios. En la primera se puede hacer libremente, con los límites marcados por la comunidad de vecinos o las normas locales, mientras que en el segundo hay que pedir permiso al propietario. Aún con esta diferencia hay que distinguir dos casos, reparaciones y reformas.
Reparaciones
- Busca mantener la vivienda en las condiciones iniciales y necesarias para vivir.
- El arrendador nunca puede subir la renta.
- El arrendatario debe comunicar al arrendador que se van a realizar.
- En caso de urgencia el arrendatario puede hacerse cargo y luego el arrendador pagar o descontar de la cuota o cuotas mensuales.
Reformas
- Igualmente, debe comunicar, recomendablemente por escrito, para recibir el consentimiento del propietario.
- El propietario, aunque lo acepte, no está obligado en asumir este coste, que lo haría generalmente el arrendatario.
- Debe reflejarse también, si son elementos que se puedan retirar tras finalizar el contrato, que el arrendatario tenga derecho a llevárselos, por ejemplo en muebles.
Disponer económicamente de la vivienda
Es otra diferencia fundamental. Con nuestra vivienda en propiedad, reflejada sus datos en el Registro de la Propiedad, no solo podemos venderla, también conseguir financiación.
- Vender libremente la vivienda, solo con el requisito de liquidar las cargas que tenga, como hipotecas.
- Poder solicitar financiación de forma más económica al poner la vivienda como garantía.
- Alquilar la vivienda, total o parcialmente, por habitaciones, consiguiendo también unos ingresos extra, de forma libre y sin permiso del propietario, ya que el realquiler suele estar limitado.
Esperamos que con estas claves que hay que tener en cuenta antes de comprar o alquilar una vivienda, donde entran en cuenta aspectos más allá de lo económico.
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