¿Cuánto cuesta construir una casa desde cero?
Existen muchas formas de acceso a la vivienda. Las más comunes son el alquiler o la compra de un inmueble ya construido, ya sea a un promotor, a una empresa, o a un particular. Pero existe otra forma de tener una vivienda: construir una casa desde cero.
La autopromoción sigue siendo una opción a la que optan pocos ciudadanos, pero que también va creciendo, ya sea primera vivienda o una segunda que sirva, especialmente en zonas rurales.
Construir una casa desde cero tiene claras ventajas, pero también inconvenientes, que siempre hay que sopesar antes de tomar una decisión. En este artículo te ofreceremos información sobre cómo construir tu casa desde cero para que tomes la mejor decisión según tu situación.
Índice
¿Cuánto cuesta construir una casa de obra nueva?
Una de las ventajas de construir una casa desde cero está en el precio, ya que al disminuir intermediarios, suele ser más barata. A continuación hacemos un desglose de los posibles costes en los que ahorraríamos dinero:
- El tamaño de la vivienda, generalmente en este tipo de inmuebles es inferior y son viviendas unifamiliares.
- La ubicación de la casa.
- Las características del solar. Al ser de menor tamaño, generalmente es más sencillo y barato encontrarlo.
- La calidad de los materiales empleados en el exterior y en el interior.
- Permisos necesarios para construir la vivienda.
- El coste del proyecto que realiza el arquitecto y el aparejador.
- Costes laborales del personal que ejecute la obra.
- Tasas e impuestos.
- El tiempo en el que se tarde en realizar la construcción.
A pesar de todo ello, hay que tener en cuenta que se elimina el margen que tanto comprador individual como la empresa cobra, por lo que en metros cuadrados el coste medio de una vivienda de características similares está entre un 30%-40% menos que si se compra ya construida.
¿Qué pasos debemos seguir para construir una casa de obra nueva?
Por precio, por tanto, parece mucho más interesante construir una casa desde cero, pero también hay que hacer frente a otros “costes”, en forma de tiempo y dedicación. A esto hay que unir otro punto importante, el terreno, no solo por su coste, sino por la dificultad, especialmente en grandes núcleos urbanos, de encontrar suelo. Este es el primer paso, pero son muchos más los pasos para construir una casa desde cero, los resumimos:
Comprar un terreno edificable
A veces no es el primer paso, ya que se puede planificar la vivienda, aunque sea de forma ideal con un proyecto previo, pero sí el fundamental, ya que sobre es sobre un terreno en concreto, con sus características, sobre el que se construirá una casa desde cero.
El terreno debe ser edificable, que las autoridades locales permitan la construcción, y por todo ello hay que consultar en el Registro de la Propiedad y Catastro, donde también podremos comprobar que los metros cuadrados de la parcela coincide con los inscritos. Otra posibilidad es intentar cambiar de condición, recalificar, un terreno que ya se posea. El problema es que o no es posible o a veces los tiempos se dilaten mucho en el tiempo. Hay que tener que el terreno estará sujeto a un Plan General de Ordenación Urbana o fórmula similar y que genera límites como la edificabilidad: metros cuadrados construidos sobre superficie del suelo.
Estudio técnico del suelo
El punto de arranque para construir una casa desde cero es conocer las características del terreno. Este estudio que generalmente lo suele subcontratar el arquitecto que va a realizar el proyecto subcontratándolo a topógrafos y otros especialistas, también se puede realizar de forma individual.
En todo caso se analiza el terreno de forma externa: como desniveles, como interno, la propia estructura del suelo, que determinará de forma importante su coste, cimentación, y las posibilidades de construcción.
Planificación de la vivienda y presupuesto
El siguiente paso es plasmar el proyecto en plano y lo que es incluso más importante, determinar su coste a través de un presupuesto no económico, sino en términos de materiales y fuerza laboral necesaria, labor que debe realizar un arquitecto. En este presupuesto debe cumplir estos puntos:
- Incluir todos los costes del proyecto de construcción.
- Separarlo por partidas, de forma clara material y mano de obra.
- Igualmente debe señalarse los honorarios técnicos.
- De forma importante, si es necesario pedir una hipoteca, fechas o hitos en los que se terminen o “entreguen” parte de la obra.
Este presupuesto debe trasladarse en términos económicos, que debe hacerlo una empresa constructora. Es importante y recomendable pedir varios presupuestos para poder comparar.
Pedir financiación
En la mayoría de los casos también es necesario, como en el resto de las compras de vivienda, pedir un préstamo, lo más común una hipoteca. La hipoteca autopromotora tiene importantes deficiencias con respecto a un préstamo con garantía hipotecaria de una vivienda ya construida:
- La cantidad que se suele entregar suele ser inferior, si sobre vivienda construida es del 80%, en los autopromotores suele estar entre el 60%-70%.
- Los plazos también suelen ser más cortos.
- Las cantidades se suelen entregar según se cumplan hitos, cada cierto tiempo, y no toda la cantidad de golpe.
- A veces existe un préstamo puente, de menor cantidad, que cubre la compra del terreno, y cuando se empieza la construcción, se amortiza este primero, incluyendo la deuda en el préstamo final.
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Licencias y trámites administrativos
Con planos, presupuesto y financiación, hay que ponerse manos a la obra, y para ello, el primer paso es solicitar las licencias oportunas al ayuntamiento y abonar su respectiva tasa, que suele estar alrededor del 5% del coste de la obra.
Igualmente hay que pagar el ICIO o Impuesto Sobre Construcciones y Obras que supone un 4% sobre el valor presupuestado.
Con estos trámites administrativos completados, el proyecto puede avanzar, y es crucial contratar proveedores confiables, asegurándose de que estén debidamente licenciados. Asimismo, considerar la obtención de seguros pertinentes que puedan proporcionar cobertura en caso de imprevistos durante el proceso.
Construcción de la vivienda
La construcción de la vivienda debe estar sujeta al cumplimiento, más o menos estricto de unos plazos, ya que como hemos visto, de estos depende que se movilice la financiación acordada. Hay que tener en cuenta que también según se entregue dinero, este va generando intereses y aumentando la cuota del préstamo.
Una vez terminada la vivienda, hay que legalizarla, realizando una serie de pasos:
- Solicitar la escritura de obra nueva en la que el notario da fe que la obra ha finalizado.
- Dar de alta la vivienda en el Registro de la Propiedad y el Catastro, abonando el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- Dar de alta los contratos de los suministros básicos: agua y electricidad, generalmente.
- Solicitar la licencia de habitabilidad y de primera ocupación al ayuntamiento, que permite poder residir en la vivienda.
Otros gastos extra
Una obra nueva además puede conllevar gastos extras o no presupuestados de dos tipos:
- En primer lugar están los derivados de la propia obra, tanto por imprevistos como encarecimientos de materiales, generalmente.
- También es una partida importante el seguro de hogar que como autopromotor debes tener. Es cierto que la primera responsabilidad ante un accidente en la obra recae en la empresa, pero también que es del promotor de forma subsidiaria.
- Una tercera partida son los impuestos, que se van pagando en diferentes momentos de la obra. Por ejemplo, el IVA de la construcción de la vivienda es del 10% pero si vas a construir una instalación deportiva, como una piscina, es del 21%.
- Gestoría y otros profesionales que realicen trámites a nuestro nombre como el paso por el Registro o pagos de impuestos.
¿Es mejor construir tu casa desde cero o comprar una?
Como ya habíamos adelantado elegir construir una casa desde cero ofrece ventajas importantes que hay que considerar:
- Máxima personalización del proyecto y sus materiales.
- Coste generalmente más reducido.
- Agilidad burocrática.
Pero estas ventajas tienen sus contrapartidas negativas:
- Tiempos más dilatados con respecto a comprar una vivienda ya realizada aunque esta se quiera remodelar.
- Una financiación, hipoteca, generalmente más cara y además limitada.
- Mayor gasto de tiempo por la implicación de los futuros dueños.
- Un riesgo superior.
Todo ello debemos sopesarlo a la hora de decidir si hacer una casa desde cero a comprar una ya construida, teniendo en cuenta además otros aspectos como la facilidad de encontrar terreno y constructores.
Con todo ello, como te hemos mostrado en este post, es otra forma de conseguir vivienda que si se cumplen las condiciones hay que tener en cuenta.
