Subrogación y novación de hipoteca: cambiar de hipoteca variable a fija
La subida de tipo de interés está conllevando que sean muchos los que modifiquen las condiciones, en concreto una de cada cuatro hipotecas a cierre del año 2022, y que principalmente se centren en cambiar de hipoteca variable a fija.
💡 Para saber más sobre qué es una hipoteca fija o variable, visita nuestro artículo al respecto.
Cambiar de hipoteca fija a variable no solo puede hacerse cancelando la hipoteca previa y constituyendo una nueva, una opción más barata es cambiando sus condiciones.
Este cambio puede hacerse de dos formas:
- Subrogar la hipoteca
- Novación de la hipoteca
Cada una de ellas tiene ventajas, inconvenientes y características distintas que hay que considerar. Sigue leyendo que te las cuento.
Índice
- 1 ¿Cuándo merece la pena cambiar de hipoteca variable a fija?
- 2 ¿Cómo cambiar de hipoteca variable a fija? Pasos a seguir
- 3 Cambio de hipoteca por novación
- 4 ¿Qué es una novación de hipoteca?
- 5 ¿Cuánto cuesta una novación de hipoteca?
- 6 Cambio de hipoteca por subrogación
- 7 ¿Qué es subrogar una hipoteca?
- 8 ¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca?
¿Cuándo merece la pena cambiar de hipoteca variable a fija?
La hipoteca variable ha sido la más comercializada tradicionalmente en España, aunque esta tendencia ha cambiado en los últimos años. Este tipo de hipoteca viene indexada a un índice, generalmente el Euribor a 12 meses, al que se le añade un diferencial.
Esta característica define cuándo son más recomendadas las hipotecas variables: con los tipos de interés bajos. En los años en los que el Euribor se movía en tipos negativos, en torno al -0,5%, una hipoteca con un diferencial de Euribor +1% apenas generaba un 0,5% de interés, siendo muy económica la hipoteca variable para el consumidor. Pero, cuando los tipos empezaron a subir, esta elevación se trasladó de forma muy rápida y automática, encareciendo de forma importante las hipotecas.
Todo ello ya nos señala el punto clave de las hipotecas variables y cuándo hay que cambiar de hipoteca variable a fija. Así, como regla general:
- Las hipotecas variables son más recomendables cuando los tipos bajan o son muy reducidos
- Las hipotecas fijas son más recomendables cuando los tipos suben y hemos conseguido un interés más reducido que nos blinde ante subidas que no nos van a afectar
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¿Cómo cambiar de hipoteca variable a fija? Pasos a seguir
Aunque especificaremos más adelante las características y costes de cambiar de hipoteca variable a fija, a través de la novación de la hipoteca o de subrogar la hipoteca, los pasos lógicos son los siguientes:
- Analizar la necesidad de cambio, ya que al cambiar de hipoteca variable a fija no debemos pensar solo en cambiar de interés variable a fijo, sino si se desea hacer otra modificación como aumentar el plazo o la cuantía.
- Negociar con la entidad financiera con la que se tiene la hipoteca, trasladando todos los cambios. Si estos son aceptados, conseguiremos una operación más económica.
- Si no aceptan el cambio en nuestro banco o queremos cambiar, habrá que subrogar la hipoteca, en este caso debemos dirigirnos a otras entidades. Para ello, debemos empezar por las que ofrecen potencialmente mejores condiciones y solicitar una oferta que personalice en nuestras características financieras.
- Tras tener varias ofertas, debemos comparar sus costes, centrándonos principalmente en la TAE, pero también la existencia de otros costes implícitos (comisiones) y explícitos (vinculación o contratación de otros productos).
- El banco al que vayamos a cambiar la operación, informa al original de las condiciones, pudiendo este igualar o mejorarlas, y así enervar la operación. Si se produce este caso y lo acepta el cliente, volveríamos a una novación de la hipoteca.
- Si el banco original no acepta las condiciones, entonces estaremos en situación de subrogar la hipoteca y, con ello, habrá que asumir sus costes, principalmente la tasación, teniendo el cliente libertad de elección.
- Por último, de sebe firmar la operación ante notario.
Cambio de hipoteca por novación
La novación de la hipoteca, como te he adelantado, es la operación más sencilla. Se conoce como novación de la hipoteca cualquier modificación o sustitución de una obligación por otra. Por tanto, se extingue una antigua obligación, a la vez que se crea otra nueva.
En el caso de la novación de la hipoteca, se produce alguna modificación en el contrato que une el acreedor, la entidad financiera, con el deudor, el o los hipotecados. Por ello, lo que conocemos por novación hipotecaria, se trata de lo que se denomina jurídicamente como novación hipotecaria del tipo “impropia”. Se diferencia de la novación de hipoteca propia en que no requiere que se extinga la deuda, sino que se mantiene la deuda pero se modifica en algún punto fundamental.
¿Qué es una novación de hipoteca?
Por tanto, con la novación de una hipoteca se está realizando un cambio en las condiciones que regían anteriormente la hipoteca, iniciales o modificadas en algún momento. Esto implica un nuevo acuerdo, que, dependiendo del mismo, puede firmarse de forma privada o ante notario.
Los cambios más comunes en la novación de una hipoteca son:
- Cambiar el tipo de interés, incluyendo el paso de cambiar hipoteca fija a variable o viceversa
- Aumentar el capital solicitado, ya que la posibilidad de amortizar la hipoteca, parcial o total, está permitida en los préstamos con o sin pago de alguna comisión
- Modificar el plazo de amortización, generalmente también aumentándolo, para así conseguir cuotas menores y ahorrar en la hipoteca
- Cambios en otras condiciones del contrato, generalmente la reducción o eliminación de comisiones, como la de cancelación o amortización parcial, o solicitar una carencia de la hipoteca en la que pagar solo intereses
¿Cuánto cuesta una novación de hipoteca?
Los gastos de una novación de hipoteca se han reducido mucho en los últimos años, especialmente desde la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que determina cómo se reparten entre entidad financiera y cliente.
Así, por ejemplo, son a cargo del banco los honorarios de notarías, los del Registro de la Propiedad, los honorarios de gestoría o el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que se paga entre un 0,5% y un 2% sobre el incremento de la cuantía de la hipoteca.
Entonces, ¿cuánto cuesta una novación de hipoteca al cliente? Los gastos del cliente son:
- Tasación de la vivienda, que se suele cobrar especialmente cuando lo que se solicita es una ampliación de la cuantía y, por tanto, el riesgo de la operación cambia
- Comisión por modificación de las condiciones del préstamo, que debe siempre venir reflejada en la escritura
- También corre por parte del cliente la copia de la escritura si se ha realizado por notaría
Cambio de hipoteca por subrogación
Hay dos maneras de subrogar la hipoteca:
- Subrogación del deudor: cuando la obligación del pago de una deuda es asumida por un tercero, es muy común en la compra de vivienda nueva cuando el comprador asume el préstamo hipotecario del promotor
- Subrogación del acreedor: cuando los derechos de este son transferidos a un tercero, generalmente de una entidad financiera a otra
¿Qué es subrogar una hipoteca?
Subrogar una hipoteca quiere decir que, tanto el acreedor como el deudor, pueden ser reemplazados por otro acreedor u otro deudor.
Cuando se trata de un cambio de condiciones, como en el caso de cambiar hipoteca variable a fija, se trata de una subrogación del acreedor, es decir, llevar la hipoteca a otro banco.
El proceso no es complejo, pero tiene un matiz importante. Tras buscar una entidad que acepte el cambio de la hipoteca, generalmente con una mejora de las condiciones, el nuevo banco tiene que comunicárselo al antiguo.
Este tiene la oportunidad en ese momento de igualar las condiciones nuevas, pero es el cliente quien acepta mantenerse o no; es decir, en teoría, puede cambiar siempre que lo desee. Sin embargo, en la práctica, si el banco original acepta igualar las condiciones, no suele producirse el cambio, al ser más barata la novación de la hipoteca que subrogar la hipoteca.
¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca?
Los cambios legislativos han reducido el coste de subrogar la hipoteca, al repartirse entre banco y cliente. Así, el banco hará frente, como en la novación de hipoteca, a los aranceles de notaría, menos la copia que se quede el cliente, Registro de la Propiedad y la gestoría.
En tu caso, te preguntarás cuánto cuesta subrogar una hipoteca como cliente. En este caso, pagarías la tasación de la vivienda, que, a diferencia de la novación, en la que solo es obligatoria si aumenta las cantidades, lo es en todos los casos y la comisión de subrogación. Sí hay que tener en cuenta que el nuevo código de buenas prácticas modificado para este año 2023, de aceptación voluntaria por los bancos, tiene entre sus ventajas la eliminación de esta comisión al cambiar de hipoteca de fija a variable.
En definitiva, la novación de hipoteca y subrogar la hipoteca son dos herramientas que permiten el cambio en condiciones y, con ello, poder cambiar de hipoteca variable a fija o viceversa y adaptarse a unas circunstancias de mercado que siempre son cambiantes.
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