¿Hipoteca fija o variable? Claves para acertar con la elección
La subida de tipo de interés que estamos viviendo en los últimos meses, ha vuelto a poner en primer plano la elección entre hipoteca fija o variable.
La pregunta sobre qué tipo de hipoteca es mejor es muy recurrente, y no tiene una respuesta única, ya que siempre dependerá del tipo de interés de cada hipoteca. Es decir, la mejor hipoteca, es la más barata.
¿Cómo elegir entonces la hipoteca que más nos conviene? Quédate y te explico las diferencias entre hipoteca fija o variable y los puntos clave que hay que tener en cuenta para pagar menos.
Índice
Diferencias entre hipotecas fijas, mixtas y variables
Como su propio nombre indica, la diferencia que existe entre hipoteca fija o variable está en la determinación de su tipo de interés:
- En la hipoteca fija el tipo de interés de la hipoteca es el mismo, es fijo, durante toda la vida del préstamo con garantía hipotecaria
- En la hipoteca variable, el tipo de interés de la hipoteca se revisa y varía cada cierto tiempo
Además de la hipoteca fija o variable, existe la hipoteca mixta, una mezcla de ambas. En realidad, lo que nos encontramos en este producto es que, durante parte la hipoteca, generalmente los primeros años, es una hipoteca fija y, en el tramo final, una hipoteca variable. La ventaja potencial de este tipo de hipotecas es el interés fijo que da estabilidad en los primeros años, cuando se pagan más intereses y se amortiza menos capital, mientras busca cuotas más baratas en el final con el tramo variable.
Tipos de interés fijos y variables
El mecanismo de formación del tipo de interés fijo y del tipo de interés variable es completamente distinto. En las hipotecas fijas, el tipo de interés es inamovible, se establece en la firma de la operación y mientras no se modifique la hipoteca. Si queremos cambiar el tipo de interés de la hipoteca, lo podemos hacer pactando una novación con la entidad financiera. En este tipo de operación se puede modificar condiciones como el plazo, la cuantía y también el tipo de interés.
En las hipotecas variables, el tipo de interés de la hipoteca se determina como suma de un tipo de interés de referencia, al que se añade un diferencial. Por ello, debemos tener en cuenta todos sus componentes:
- Tipo de interés de referencia: el más usado es el Euribor a 12 meses, pero también se han usado otros como el IRPH
- Diferencial: es lo que se suma al tipo de interés de referencia, por ejemplo, Euribor + 1%
- Plazo de revisión: cada cuánto tiempo se revisa el tipo de interés de la hipoteca
Lo vemos mejor en un ejemplo. Una hipoteca variable a Euribor + 1% que revise sus tipos de interés cada 12 meses en los meses de octubre y, por tanto, lo hará con el último Euribor publicado, el de mes anterior, septiembre. Como la media mensual del Euribor a 12 meses del mes de septiembre de 2022 fue un 2,233%, el tipo de interés vigente hasta la próxima revisión será del 3,233% (2,233% + 1%).
Criterios para elegir una hipoteca fija o variable
Elegir entre estos dos sistemas de tipo de interés de hipoteca, es cuestión principalmente de la situación del mercado. Es cierto que la hipoteca fija ofrece un componente más: la seguridad. Sabemos qué vamos a pagar mes a mes por nuestra hipoteca de principio a fin.
El problema es que, por esa seguridad, pagamos de origen más que una hipoteca variable. Si los tipos de interés de referencia no suben, la hipoteca variable sería más barata. Esta es una de las razones por las que en las últimas décadas se han comercializado más hipotecas variables que fijas en España, aunque esto ha cambiado en estos últimos años, en los que se ha llegado a que, como en el año 2022, 7 de cada 10 hipotecas nuevas hayan sido fijas.
Pero, conocer cómo van a evolucionar los tipos de interés de hipotecas es imposible, más en productos tan a largo plazo como la hipoteca, en las que su plazo medio, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, es de 24 años. Por ello, no se puede acertar siempre a priori.
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Qué hacer si bajan los tipos
Si bajan los tipos de intereses, las hipotecas variables ganan peso, serán más baratas y con ello se conseguirá ahorrar en la hipoteca de forma importante.
Las opciones de cambio a una hipoteca variable pasan por la novación que, como te he comentado anteriormente, consiste en que nuestro banco modifique las condiciones. También existe la opción de la subrogación, cuando cambiamos la hipoteca a otra entidad financiera, y esta modifica las condiciones como el tipo de interés de la hipoteca.
Qué hacer si suben los tipos de interés
Por el contrario, si suben los tipos de intereses, como ha vuelto a comenzar a suceder en el 2022, la mejor recomendación es blindar la hipoteca con un interés fijo, que haga que la cuota no se eleve si los tipos de referencia suben.
También es interesante amortizar la hipoteca parcialmente. Cuanto menor sea el capital, menos serán los intereses que se pagarán y el impacto de una subida será menor. Por ello, para conseguir que esta amortización tenga el menor coste posible, es importante que las comisiones de amortización sean lo más baja posible o incluso que no se tengan. Estas comisiones se regulan según la ley hipotecaria, por lo que será importante conocerla.
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Por todo ello, ante la pregunta de si elegir una hipoteca fija o variable, concluimos que no hay hipoteca mejor o peor a priori, ni fija ni variable, como te he explicado. Son las circunstancias de mercado las que determinan en diferentes momentos qué opción es mejor.
Así, tenemos que considerar a la hipoteca como algo vivo que debemos gestionar durante toda su vida, su plazo, para que, a tipo de interés fijo o tipo de interés variable, elijamos la opción que nos proporcione más ventajas.
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