Amortizar la hipoteca: cuándo es rentable y cómo hacerlo

amortizar hipoteca

¿Has ahorrado un dinero que consideras importante y quieres hacer algo con él? Si tienes una vivienda hipotecada es fácil que tu primera opción sea amortizar la hipoteca. En otras palabras, reducir el préstamo.

Adelantar el pago de la hipoteca siempre es una buena opción porque te ayudará a ahorrar en la hipoteca. Sin embargo, no es la única ni tiene por qué ser la mejor. Te lo contamos en detalle ¡Empezamos!

¿Amortizar hipoteca o ahorrar?

Esta es la primera gran pregunta que te plantearás. ¿Ahorro el dinero o lo uso para pagar menos intereses por la hipoteca? Si ese dinero es tu fondo de emergencia, mejor no invertirlo en cancelar la hipoteca ni en ningún otro producto. Es tu colchón para imprevistos y su función es protegerte ante gastos no planificados. Si te lo gastas en la hipoteca o lo inviertes, puede no estar ahí para cuando lo necesites.

Con esto en mente, hay momentos y circunstancias que harán que sea más o menos rentable amortizar la hipoteca. La clave para elegir es tener claro lo que ganarás en cada caso y eso lo consigues enfrentando el ahorro en la hipoteca por adelantar su pago a las posibles ganancias que puedes obtener si inviertes ese dinero ahorrado.

Como ves, la primera gran diferencia entre amortizar hipoteca o invertir es que adelantando el pago hipoteca ‘ganas’ seguro porque ahorras. Si inviertes, salvo que elijas un producto conservador, como determinados seguros de ahorro, esa ganancia no estará asegurada.

¿Cómo calcular el beneficio de amortizar la hipoteca?

Para calcular el beneficio financiero de amortizar la hipoteca puedes usar un simulador de hipotecas o las herramientas del Banco de España. Para hacerlo lo mismo con la rentabilidad potencial de una inversión, puedes utilizar una calculadora de interés compuesto (Te lo contamos en el artículo «Deja que el largo plazo trabaje para ti«.

Si prefieres no complicarte con los cálculos, hay una regla de oro muy repetida. Elige la opción con los intereses más altos (no te olvides de sumar las comisiones por cancelación parcial anticipada).

A modo de ejemplo, si tienes una hipoteca variable a Euribor más 1% y puedes obtener una rentabilidad invirtiendo a largo plazo del 1,5%, es posible que invertir los ahorros sea más rentable.

Amortizar hipoteca o ahorrar

¿Cuándo es mejor amortizar la hipoteca?

En este sentido y como norma general, cuando el tipo de interés que pagas por la hipoteca menos rentable será amortizar de forma anticipada la hipoteca. Otra cuestión es que quieras aprovechar para protegerte ante una eventual subida de tipos de interés, que en algún momento llegará.

Si pagas ahora parte de la hipoteca, el impacto de la subida de tipos será menor porque deberás menos dinero del préstamo.

A esta recomendación general hay que sumar otra. Cuando se trata de amortizar la hipoteca, cuanto antes, mejor. Es verdad que durante los primeros años la comisión por amortización anticipada es mayor. A cambio, también lo será el ahorro por adelantar parte de la hipoteca.

El sistema de amortización

Lo más habitual es que compense amortizar a pesar de la comisión. La razón es que casi todas las hipotecas en España utilizan el sistema de amortización francés. Gracias a él las cuotas de la hipoteca son constantes durante toda la vida del préstamo salvo por el movimiento del índice de referencia. Para lograrlo, la mayoría de intereses se pagan en los primeros años de la hipoteca.

Si te fijas en las cuotas de tu hipoteca, verás como la cantidad destinada a pagar intereses es mucho mayor en los primeros años. Sólo una parte de lo que pagas de hipoteca se destina a amortizar capital, es decir, a devolver el préstamo. La mayoría se usa para pagar intereses.

Por eso mismo, cuanto antes adelantes la hipoteca, menos intereses pagarás.

En cifras, para 1250.00 euros a 25 años con un tipo fijo del 3%, el total de intereses es de 52.829 euros en intereses. Si amortizas 10.000 euros a la mitad del préstamo sólo pagarás 48.280 euros en intereses. Hazlo en el segundo año y los intereses se quedarán en 43.166 euros.

Amortizar la hipoteca para desgravar: beneficios añadidos

Si compraste tu casa antes de 2013 eres uno de los afortunados que puede desgravar la hipoteca en el IRPF. En concreto, puedes deducir el 15% de lo que pagas cada año de hipoteca, seguros vinculados incluidos, sobre una base máxima de 9.040 euros en declaración individual como en conjunta.

Si no has alcanzado los 9.040 euros con la hipoteca o los 18.080 euros si compartes la hipoteca y hacéis la declaración individual, amortizar parte de la hipoteca tiene doble premio. Al ahorro en intereses por adelantar la hipoteca se suma el ahorro fiscal.

Por cada 1.000 euros que adelantes ahorrarás 150 euros en la declaración de la renta. Desde un punto de vista inversor será como conseguir una ganancia del 15% para ese dinero. Eso sí, a un solo año y sin poder aprovechar el interés compuesto.

Amortizar plazo o cuota con la hipoteca

¿Cómo amortizar hipoteca: cuota o plazo?

Para terminar, si optas por pagar antes parte de la hipoteca, deberás elegir cómo quieres amortizar la hipoteca.

Puedes usar el dinero que adelantas de la hipoteca para:

  • Amortizar el plazo de la hipoteca. Con esta alternativa usas el dinero para terminar de pagar antes la hipoteca. Los años del préstamo se reducen y con ellos los intereses que pagas por la hipoteca, pero la cuota permanece igual.
  • Amortizar la cuota de la hipoteca. Con esta opción usas el dinero para ajustar lo que pagas cada mes de hipoteca. La cuota resultante es siempre menor y el plazo de la hipoteca se mantiene.

¿Cuál de las dos alternativas es mejor?

Amortizar plazo siempre es más rentable, especialmente cuando estamos en los primeros años de la hipoteca. En esos casos la diferencia puede ser algo más ajustadas.

Para hacer tus propios cálculos puedes usar las herramientas del portal del cliente bancario del Banco de España, que cuenta con un calculador de amortización de hipoteca para que veas cuánto ahorrarías su amortizas cuota o plazo.

Más allá de los números, una de las ventajas de amortizar cuota es que pagarás menos cada mes y podrás usar ese dinero que te ahorras para planificar tu futuro financiero. Así podrás combinar ahorro y amortización de hipoteca.

Adelantar dinero de la hipoteca es solo una forma de ahorrar con tu préstamo. Si no quieres invertir ese dinero en la hipoteca, pero sí quieres ahorrar, puedes revisar los seguros vinculados al préstamo. Es fácil que puedas mejorar lo que pagas por ellos y así ahorrar.

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José Trecet

Soy un apasionado de las finanzas personales y los impuestos. Me decido desde hace más de 15 años a escribir sobre ahorro, dinero, inversión y fiscalidad en diferentes medios.
Me gusta pensar que ayudo a las personas a mejorar su formación financiera y a tomar mejores decisiones sobre el dinero. De hecho, las finanzas conductuales son una de mis grandes pasiones. Y es que cuando se trata de nuestro dinero, somos mucho menos racionales de lo que pensamos. En mis artículos entenderás por qué.