Formas de sacar provecho a esa casa que acabas de heredar

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Heredar una vivienda conlleva una serie de decisiones en las que no siempre sacamos el mejor provecho posible. Hoy nos hemos propuesto proporcionaros algunos consejos para gestionar tus herencias.

La vivienda constituye el principal patrimonio de las familias españolas y también el bien de mayor valor de la herencia. Una vez superado el proceso burocrático que conlleva una herencia, es fácil preguntarse qué hacer con esa casa. Alquilarla o venderla suele ser la duda más común. Cada alternativa tiene sus pros y sus contras.

Alquiler de vivienda habitual

Cuando no deseas desprenderte de la vivienda heredada, sacarla al mercado de alquiler es una opción a tener en cuenta. De hecho, puede que esta sea la única opción si quieres aprovechar determinadas ventajas fiscales en el Impuesto de Sucesiones. A modo de ejemplo, para aplicar las bonificaciones sobre la vivienda y pagar menos, la Comunidad de Madrid obliga a mantener la cada durante al menos 5 años.

En cualquier caso, poner una vivienda de alquiler en el mercado, de manera legal, no es complejo. Además, podemos contar con la ayuda de una de las muchas agencias profesionales que se dedican a la gestión de este tipo de operaciones, con lo que reduciremos mucho el proceso para nosotros.

Rentabilidad de la vivienda alquilada

Para calcular la rentabilidad que obtendrás en la vivienda, debes sumar los ingresos por el alquiler y restar los gastos que la vivienda posee.

No se trata sólo de los gastos corrientes, sino también incluir impuestos, gastos de comunidad, e incluso repercutir los posibles gastos de transmisión patrimonial si han existido.

Restado esto, puedes hacerte una idea del beneficio. Es cierto que se puede afinar más, por ejemplo, restando un 3% del valor de construcción y de los bienes contenidos como factor de desgaste.

Desde el punto de vista fiscal, sobre el resultado anterior, se aplicará una reducción del 60% y la cantidad restante va a ser la que se sume a tus ingresos en la declaración de la renta. Esa cantidad va a tributar como rendimiento de capital inmobiliario, y se suma a la base imponible en tu declaración.

El mercado del alquiler ha crecido en los últimos años con tasas por encima, de manera proporcional, que el mercado de venta. Dependiendo de la zona geográfica las rentabilidades medias pueden ser realmente interesantes y superar la media de los productos financieros de renta fija o garantizados.

Alquiler de vivienda turística

Esta es una opción derivada de la anterior que ha crecido mucho en los últimos años, aunque, también es cierto, se está reajustando paulatinamente, y normalizando su presencia.

Existen diversas plataformas especializadas precisamente en este tipo de alquiler, que facilitan al usuario el proceso.

Situación legal de la vivienda

El mayor problema viene derivado de la situación legal de este tipo de viviendas en alquiler. Y es que, si se desea sacar la vivienda heredada al mercado de alquiler vacacional con todas las de la ley, se deben cumplir una buena serie de normas y normativas. Éste sería el primer escollo a resolver en este caso.

Sin beneficios fiscales

Por otro lado, el alquiler turístico no presenta beneficio fiscal alguno. Esto significa que se tributa por el beneficio neto obtenido, sin aplicarse esa reducción del 60% que veíamos anteriormente en el alquiler de vivienda habitual. Aquí además, en algunos casos, el factor de desgaste, al que anteriormente nos referíamos computando en un 3%, debe ser aumentado pudiendo llegar incluso a un 5% dependiendo del área y el perfil de usuario.

Inversión tiempo / dinero

Tampoco hay que olvidar, aunque no repercute directamente en el bolsillo, la inversión de tiempo y esfuerzo que requiere el alquiler turístico, que va por encima sin duda de la que hay que dedicar al alquiler para vivienda habitual.

Importancia del factor geográfico

En el lado positivo, dependiendo del área geográfica en el que se ubique la vivienda, la rentabilidad final puede ser superior, aunque para ello el nivel de ocupación debe ser muy elevado. Obviamente esto no ocurre en todas las áreas geográficas de nuestro país ni mucho menos, por lo que antes de tomar la decisión, es importante tratar de calcular los ingresos medios que podemos obtener con el alquiler para vivienda habitual.

Aunque todavía no existen estudios conjuntos determinantes, existen estudios parciales en los que, curiosamente, dependiendo de las ciudades resulta más rentable el alquiler de vivienda habitual que el alquiler turístico.

Vender la casa

La tercera gran alternativa para la vivienda que acabas de heredar es venderla. Sacar la vivienda heredada al mercado inmobiliario, independientemente del tiempo que cueste venderla, te va a proporcionar un ingreso único elevado, en comparación a las otras opciones.

Hacienda

En ese ingreso hay que tener en cuenta el dinero que se debe destinar a hacienda. Que, en el caso de no ser vivienda habitual del propietario o destinar el dinero para otra compra, junto a tener más de 65 años, puede suponer el 19% como mínimo en la declaración de la renta.

Esto se realiza a través de la aplicación de un coeficiente en función de la ganancia obtenida, que sale de la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta de la vivienda.

Rentabilidad y revalorización

A la hora de tomar la decisión de vender la casa es importante valorar lo que supondría alquilarla en cuanto a ingresos, y hacer una proyección en el tiempo de la rentabilidad que podemos obtener. Obviamente, mantener la vivienda alquilada proporcionando una rentabilidad y sin perder su propiedad, junto a la revalorización de la misma, es una opción a tener en cuenta y que debemos cruzar con el posible valor de venta.

En este caso, una opción alternativa, es destinar el dinero obtenido a través del alquiler a productos como los seguros de ahorro, u otro tipo de inversiones, que te permiten rentabilizar más lo obtenido en el alquiler, mientras mantienes la propiedad de la vivienda y esta se va revalorizando.