La nueva Ley Hipotecaria y los consumidores
Desde el pasado 17 de junio de 2019 la firma de hipotecas ha cambiado de forma importante para el consumidor al empezar a aplicarse la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Índice
La protección al consumidor en la nueva Ley Hipotecaria
La nueva Ley Hipotecaria beneficia al consumidor en un producto tan importante que condiciona para muchos el resto de todas las decisiones financieras, en todas las fases de contratación, desde las condiciones del préstamo, incluido la obligación de contratación de productos de forma cruzada para bonificar el tipo de interés, a, como veremos en este artículo, toda la fase de información previa en la que se determinan las condiciones de la hipoteca.
Cómo nos protege antes de la firma
Tener la correcta información para saber anticipadamente que condiciones tiene la hipoteca y así poder comparar y negociar con la entidad financiera es vital. Ahora, con la nueva Ley Hipotecaria además de las condiciones generales de la contratación que tienen aparecen en las páginas web del prestamista se tiene que entregar en soporte duradero a los posibles clientes la información precontractual.
Además, tras el estudio de la viabilidad de la hipoteca, el cliente tiene que recibir información personalizada del préstamo hipotecario que se le ofrece, mediante la Ficha de Información Normalizada (FEIN). Esta información tiene la consideración de oferta vinculante. Por ello, entre la entrega de esta ficha y la firma de la hipoteca han de trascurrir como mínimo 10 días.
También se deberá entregar una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con información sobre las cláusulas y elementos más relevantes del contrato, como el índice hipotecario que se aplica en las hipotecas variables o que ocurre en caso de vencimiento anticipado.
En este proceso previo a la concesión tiene una gran importancia la evaluación del riesgo. La nueva Ley Hipotecaria obliga a los prestamistas a evaluar la solvencia tanto de prestatarios como de los avalistas. No se puede aprobar una operación hipotecaria solo con la garantía del inmueble. Por todo ello se consulta no solo la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), también ficheros de impagos privados como ASNEF. Si tras la evaluación se deniega la hipoteca habrá que justificar el porque de esta denegación.
Papel más importante del notario
Ya concedida la hipoteca hay que pasar por el notario. La figura de este fedatario público también cobra mayor importancia. Así se obliga a que tanto el prestatario de la hipoteca como los posibles avalistas acudan dos veces al notario antes de la firma, cuando hasta ahora solo acudían en el momento previo a esta.
La primera visita se realiza al menos con diez días de antelación a la fecha de la firma. En esta vista el notario informará a los firmantes sobre todas las cláusulas de la hipoteca, levantando acta notarial de esta visita.
Voluntariedad de contratación a beneficio del consumidor
La contratación obligatoria de seguros (vida, hogar, protección de pagos, …), cuentas bancarias, tarjetas e incluso planes de pensiones se había convertido en una práctica muy común en muchas entidades financieras. El problema principal es que, como era condición obligatoria, esta vinculación llevaba a dificultar la baja de estos productos, que en muchos casos suponían a la larga un sobrecoste para el consumidor. Incluso se aseguraban el pago en productos como seguros de vida abonando su totalidad como prima única en el momento de contratación de la hipoteca (a veces hasta se financiaba este desembolso a través del préstamo).
Con la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria estas prácticas quedan prohibidas. El cliente tiene libertad para elegir con quién y cómo contratar estos productos y buscar la oferta que por precio y condiciones sea la más beneficiosa
Cómo se regula la contratación de productos
Esto no significa que se prohíba que el prestamista ofrezca seguros que conlleven una mejora en el precio (interés y/o comisiones) de la hipoteca, pero si cambia radicalmente el escenario para que quede claro esta voluntariedad.
Ahora el producto no es vinculado (obligatorio), es combinado. Por todo ello se debe informar claramente de sus beneficios y riesgos y proporcionar escenarios simulados cuando proceda. También se desglosa el coste de cada producto o servicio y se separa siempre entre al menos dos ofertas. Una primera, con las condiciones de la hipoteca sin la contratación de estos productos y al menos otra con los costes y condiciones si se contratan estos productos opcionales.
Así, se da margen suficiente para aclarar, e incluso cambiar, las condiciones de la hipoteca en el momento de la firma y así evitar sorpresas posteriores.
Los seguros y la Ley Hipotecaria
Por ser el producto más importante en esta contratación cruzada, los seguros se merecen una mención especial. Así, la nueva Ley detalla que si se decide contratar con el banco se deben cumplir una serie de condiciones:
- Que tengan un vencimiento anual (eliminando la fórmula de prima única).
- Que el tomador tenga la libertad para renovarlos o cambiar de entidad aseguradora.
Con todo esto, la nueva legislación deja claro que la cancelación no podrá afectar de forma desfavorable a las condiciones de la hipoteca. Incluso en seguros obligatorios, como es el de daños del inmueble, puedes presentar un seguro con cualquier entidad siempre que tenga las mismas condiciones y prestaciones.
Con todo ello, el cliente gana en transparencia y libertad de elección, una flexibilidad que puede llevar a mejorar las condiciones y conseguir ahorro.
