Hipotecas inversas ¿sabes lo que son y cómo aprovecharlas?

Tras un tiempo en el que parecían desaparecidas, las hipotecas inversas vuelven poco a poco al mercado como fórmula para completar la pensión pública.

Las hipotecas inversas no son una herramienta financiera muy conocida, pero sí pueden ser útiles llegado el momento de la jubilación. Básicamente propone rentabilizar el patrimonio inmobiliario, fundamentalmente para personas con las viviendas ya amortizadas. En otras palabras, convertir la casa en la que vives y seguirás viviendo en una renta adicional a la pensión.

Qué es una hipoteca inversa

El planteamiento básico es sencillo. Se solicita un préstamo en el que la garantía es la vivienda. El préstamo puede recibirse o bien a través de un pago único, o bien mediante ingresos periódicos, a modo de renta vitalicia. También existe la posibilidad de una combinación de ambas opciones.

El dinero prestado, más los intereses generados, se suman en el tiempo y generan una deuda entre el beneficiario y la entidad. Esta deuda, que ha utilizado la vivienda como garantía, queda traspasada a los herederos quienes, en caso de querer acceder a la propiedad de dicha vivienda, deberán asumir la deuda generada. Cuando esta deuda no se asume, la entidad bancaria procede del mismo modo que en cualquier operativa de ejecución hipotecaria.

Aunque el planteamiento básico es simple, hay que tener en cuenta que se trata de una operación financiera compleja. Dista mucho de ser un modelo de financiación al uso. Y, sobre todo, hay que tener en cuenta las implicaciones que sobre el patrimonio familiar posee.

Obviamente, como veremos en el apartado de ventajas, para aquellas personas preocupadas por su jubilación, puede ser una herramienta útil. Eso sí, conociendo de antemano los pros y contras.

Ventajas de la hipoteca inversa

Entendida como herramienta de apoyo a los ingresos en la jubilación, la hipoteca inversa permite obtener un rendimiento financiero del patrimonio inmobiliario.

Esto puede ofrecer un complemento a los ingresos de la pensión pública jubilación más el ahorro para la jubilación realizado. Por tanto, como herramienta para compensar el dinero que dejas de ganar en la jubilación, puede ser eficaz.

Por otro lado, cuando recibimos el dinero del préstamo de hipoteca inversa en forma de renta hay que tener en cuenta que no va a tributar como rendimiento del trabajo. Es decir, no aumentará el pago de impuestos. El motivo es que ahora mismo se aplica una exención en el IRPF para este tipo de ingresos.

Es importante también saber que no vamos a perder la titularidad de la vivienda. Es decir, debemos tener claro que los contratos para este tipo de hipotecas, permiten al beneficiario vivir en ellas hasta su fallecimiento. Será en el momento del fallecimiento de los beneficiarios cuando se cancela la operativa. En ese momento la deuda queda traspasada a los herederos. Éstos tendrán prioridad al aceptar la herencia, y por tanto, hacer frente a la deuda generada. Esta deuda no tiene por qué intervenir en la cesión de la vivienda. De hecho, puede volver a renegociarse por parte de los nuevos propietarios en otro formato de préstamo hipotecario. Sólo cuando los herederos no desean asumir la deuda, la entidad financiera puede proceder como con cualquier otra ejecución hipotecaria salvo que el contrato especifique que la entidad no se quedará con la vivienda.

Cuando se han recibido la hipoteca en un solo pago, el banco exigirá la devolución de dicho pago único al fallecimiento del beneficiario. Cuando se ha percibido a través de rentas vitalicias, la devolución resultará de la suma del importe alcanzado en dichas rentas. Lógicamente, cuanto mayor tiempo haya durado la percepción de la renta vitalicia, con los límites establecidos en la operación, mayor será la deuda y los intereses acumulados.

Desventajas de la hipoteca inversa

La primera gran desventaja es que este tipo de producto no es aplicable a todas las viviendas. De hecho, realmente las entidades bancarias que apuestan por este tipo de fórmulas que lo hace sobre viviendas con precio elevado de mercado o con alta capacidad de revalorización. Lógicamente, esto deja afuera de la ecuación a personas con viviendas de precio medio o precio bajo. Puede ser que en un futuro no muy lejano veamos una apertura en este sentido. Pero actualmente el ámbito está muy acotado.

Por otro lado, es vital que tengas en cuenta que se trata de un producto financiero complejo. Va a tener en cuenta cuestiones más allá del valor de tu vivienda. Elementos como la edad, tu salud, las garantías de los beneficiarios, etcétera están presentes en la concesión de este tipo de préstamo. Por otro lado, estas operaciones pueden llevar consigo seguros extra de impago u otro tipo de herramientas de protección a sumar a los seguros de vida para hipotecas por ejemplo. Generalmente con el coste a cargo del beneficiario.

Obviamente, cuando se ha construido un patrimonio inmobiliario en el tiempo con intención de beneficiar a los herederos, la hipoteca inversa no es una gran idea. Recordamos que la herencia llevará consigo la responsabilidad de la deuda. Esto significará asumir el gasto de dicha deuda, o, directamente, renunciar a la vivienda.

También se trata de una operativa cara. Recuerda que es una financiación a un plazo medio o largo pero en cualquier caso indeterminado. El banco va a pedir más intereses según pasen más años. Esto puede incluso llegar a que el importe a devolver sea superior al importe total pactado de la valoración de la vivienda. Y es que es una hipoteca inversa a todos los efectos. En una hipoteca tradicional según pasa el tiempo la deuda disminuye a partir de las cuotas en las que pagamos capital más intereses. En este caso, como has podido comprobar, es al revés. Según van pasando los años la deuda aumenta y los intereses se vuelven más elevados.

También hay que tener en cuenta, en caso de elegir la renta vitalicia como método de pago para esta hipoteca, que estás rentas no son recalculables. Esto significa, que con el paso del tiempo, nosotros seguiremos percibiendo el mismo importe, pero nuestros intereses serán cada vez mayores. La diferencia con el IPC correrá en nuestra contra en ambas direcciones, por un lado tendremos menor poder adquisitivo, por otro lado tenemos mayores intereses que devolver.