El contrato de arras: tipos de arras e implicaciones
Enlace copiadoLas garantías son una parte esencial de cualquier contrato o transacción. En el caso de la compraventa de pisos son los contratos de arras.
La importancia económica de una operación de compraventa y la duración en su tramitación hace que los contratos de arras en las viviendas sea una práctica generalizada.
Por todo ello es importante tanto conocer los tipos de arras como también los derechos y obligaciones de cada uno de ellos, tanto para la posición de comprador como del vendedor.
Todo ello es fundamental a la hora de iniciar una operación de compraventa.
Índice
¿Qué son las arras?
Los contratos de arras también se conocen popularmente como señal. Es así, porqué en el momento acordar la adquisición, el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como compromiso de que va a finalizar la operación.
Pero detrás de esta entrega monetaria hay mucho más. No solo hay un temor de pérdida de la cantidad encontrada, sino también como prueba de perfeccionamiento de contrato.
Por ello, aunque existe la opción del arrepentimiento, si se establece de forma clara derechos y obligaciones.
Pero también hay que tener la gran variedad que existe en las arras. Esta amplitud va desde entrega económica, dinero o cualquier otro bien fungible, a su objeto. Aunque la compraventa es el más habitual, también se pueden firmar arras en un contrato de permuta o arrendamiento.
En definitiva un contrato de arras puede dársele la función que quieran los contratantes.
El contrato de arras en una compraventa
Aunque como hemos visto el contrato de arras puede tener muchas funciones, la principal está en iniciar la reserva de una compraventa, generalmente de vivienda.
En ocasiones se puede confundir por tanto el contrato de arras con una reserva. Tienen un punto común, ambos son válidos para iniciar el trámite de compraventa, pero también dos diferencias fundamentales:
- Diferencia jurídica: el contrato de arras está regulado por el Código Civil, y el de reserva no. Esto conlleva una mayor seguridad jurídica en caso de desistimiento para el de arras.
- Cumplimiento: En el contrato de arras está permitida la rescisión, con las consecuencias que se establezcan en el contrato y el tipo de arras. En el de reserva es de obligado cumplimiento salvo que lo permita una cláusula.
Por todo ello el contrato de arras se considera como un contrato previo o precontrato de una compraventa futura:
- Un primer pago, en el momento de la firma del contrato de arras.
- Un segundo pago, cuando se formalice la compraventa, generalmente ante notario.
Un punto esencial está en determinar la cantidad a pagar en el contrato de arras. La cantidad no viene determinada por ninguna norma y los contratantes pueden establecerla libremente.
En todo caso hay que tener en cuenta que la responsabilidad en caso de incumplimiento es mutua. Por ejemplo, un vendedor puede verse tentado en pedir una cantidad alta, pero si incumple, deberá devolver esta cantidad o incluso una superior según refleje en el contrato.
Las arras se descontarán siempre del precio final del contrato de compraventa.
Tipos de arras
Dependiendo de la finalidad y de las preferencias de ambas partes encontramos distintos tipos de contratos de arras.
Arras penitenciales
Reguladas por el artículo 1.454 del Código Civil, las arras penitenciales o de desistimiento, permiten desistir del contrato unilateralmente por cualquiera de las partes. Si hay una diferencia económica en este quebranto.
Si se produce este hecho se produce la pérdida de la suma entregada, si lo hace el comprador, o su devolución, duplicando la cantidad, si lo hace el vendedor.
Arras confirmatorias
A diferencia de las penitenciales, este tipo de arras suponen una prueba de la celebración del contrato pero no otorga a ninguna de las partes a su resolución.
Por tanto lo único que se produce cuando se firme la compraventa es restar del precio final del inmueble o cualquier otro bien la cantidad entregada. Las arras confirmatorias sirven así como una especie de entrada que se descuenta del valor de la hipoteca.
Arras penales
Las arras penales son en apariencia muy parecidas a las arras penitenciales. En caso de incumplimiento también se produciría la pérdida de la suma o su devolución duplicada. La diferencia es que tienen la naturaleza de cláusula penal.
En este sentido, cualquier parte puede exigir a la otra el cumplimiento de las obligaciones. Solo en caso de incumplimiento, el comprador pierde la cantidad entregada y el vendedor, las devuelve duplicadas. En ningún caso ni uno ni otro están autorizados a desistir del contrato como si ocurre con las penitenciales.
Plazos y modelo del contrato de arras
No existe un plazo prefijado de duración del contrato de arras. Lo normal es que se dé el tiempo suficiente para conseguir financiación, esencialmente la aprobación de la hipoteca.
A veces estos plazos son cortos, pero en otros en los que hay que negociar o estudiar si se consigue beneficios a través de contratar opcionalmente vinculaciones, como los seguros de vida, puede ser más laborioso.
Sobre el contrato de arras tampoco existe un modelo único. Se puede elaborar según se quiera pero siempre incluyendo información clave:
- Información personal y de identificación del comprador y del vendedor.
- Descripción detallada del bien, esencialmente la vivienda, incluyendo superficie, localización, otros bienes que incluye como garaje o trastero.
- Precio de la vivienda.
- Cantidad de dinero que se entrega en concepto de señal.
- Existencia de cargas.
- Reparto de los gastos inherentes a la compraventa.
El contrato deben firmarlo ambas partes, aunque en caso de que la propiedad pertenezca a un matrimonio lo puede hacer uno de ellos por delegación, debidamente justificada, como con poderes.
Sobre las posibilidades de recuperación de la señal en caso de incumplimiento, solo puede realizarse si se demuestra la existencia de vicios ocultos en el inmueble. Estos vicios deben ser preexistentes a la venta de la propiedad y existir en el momento de firma del contrato. Se podrán reclamar en un plazo máximo que no supere en seis meses la fecha de firma del contrato de arras.
El contrato de arras por tanto es de gran relevancia y es importante que se conozcan tantos sus tipos como sus responsabilidades.
Por ello, no dudes en compartir este post. Y, por supuesto, considerar los pros y contras también cuando se determina la cantidad y plazo entre la firma del contrato de arras y el de compraventa.
