Cómo se regulan las comisiones y tipos de interés de los préstamos con la nueva ley hipotecaria

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La Ley Hipotecaria ha nacido como una norma que protege de forma integral al consumidor. Por ello cubre desde el proceso previo a la contratación, para garantizar el acceso a toda la información como un aspecto esencial como son los costes o lo que pagamos por la compra de la vivienda.

Estos costes tienen dos vertientes. Las comisiones y gastos de constitución por un lado y los intereses, el punto esencial, ya que las comisiones o la constitución se pagan de forma puntual mientras que los intereses se realiza durante toda la vida del préstamo.

Los gastos en la nueva Ley Hipotecaria

Con la nueva Ley Hipotecaria los gastos de la hipoteca se reparten entre banco y prestamista de la siguiente forma:

  • Entidad financiera: Abonará los aranceles notariales de la escritura de la hipoteca, la gestoría, gastos de inscripción en el registro y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
  • Hipotecado: Pagará la tasación y las copias que solicite de la escritura de la hipoteca.

Con respecto a las comisiones de arranque del préstamo (apertura, estudio), no existirán límites, pero solo se podrá cobrar una única comisión de apertura, en la que se deberán incluir todos los costes que repercutirá al cliente.

Tipos de interés

La nueva Ley Hipotecaria es clara en su protección al consumidor con respecto al tipo de interés que se aplica al préstamo. Así señala que en las hipotecas a tipo variable el interés de referencia debe ser claro, accesible, objetivo, verificable y no manipulable.  

Otro aspecto importante es la prohibición de la cláusula suelo, aunque también fija que el interés mínimo aplicable nunca puede ser negativo.

Un punto esencial, por los problemas que ha causado en el pasado es el coste en caso de impago. Ahora se endurecen las condiciones. Por un lado, si antes el interés de demora podría ser de hasta tres veces el tipo de interés legal. Por ejemplo, si actualmente este es un 3% podía alcanzar el 9%, ahora se reduce radicalmente. Con la nueva Ley Hipotecaria este será dos puntos porcentuales por encima del interés que se estuviera pagando el consumidor. Si tu hipoteca es a tipo fijo del 2,5%, por ejemplo, lo máximo que podrán cobrarte es un 4,5%, o si es una hipoteca variable a Euribor + 1%, se convertirá en Euribor + 3%.

El segundo aspecto es cuando se produce el vencimiento anticipado y el banco puede iniciar la reclamación judicial. También se endurece y ahora podrá hacerlo:

  • En la primera mitad de la duración de la hipoteca se haya producido el impago de al menos 12 mensualidades o incumplimiento del pago en un plazo de 12 meses. Las cuotas vencidas deben ser de al menos el 3% del capital concedido.
  • En la segunda mitad de la hipoteca la cuantía impagada debe suponer al menos el 7% del capital concedido o 15 plazos mensuales.

Amortización anticipada

El coste de amortización anticipada también se reduce y su máximo se determina de dos formas distintas, excluyentes y a elegir por el prestamista:

  • Un 0,15% a aplicar durante los cinco primeros años de vida del préstamo.
  • Un 0,25% durante los tres primeros años, el tope estará en el 0,25%.

En el caso de las hipotecas fijas también se aplica una comisión por riesgo de interés:

  • Un 2% durante los 10 primeros años.
  • Un 1,5% a partir del undécimo año.

En definitiva, un mayor control y definición de la distribución de los gastos que genera mayor transparencia para el cliente.