FEIN y FIAE: dos documentos imprescindibles en la hipoteca
Contratar una hipoteca es la decisión financiera más importante para la mayoría de las familias. Sus condiciones no solo determinan su coste mes a mes, sino también posibles cambios o búsquedas de mejoras, como cuando se busca cambiar una hipoteca variable a fija. Así, es indispensable conocer todas sus características antes de la firma y, para ello, existen dos documentos de enorme importancia: la FEIN y FIAE.
La ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario es la que fija la FEIN y FIAE, que el banco tiene que facilitar a sus clientes de forma obligatoria. Por tanto, saber cuáles son sus condiciones es un paso fundamental para negociar nuestra hipoteca en el presente, evitando sorpresas, pero también para su modificación futura.
Índice
¿Qué es la FEIN?
La FEIN de la hipoteca son las siglas de Ficha Europea de Información Normalizada. En este documento viene reflejada de forma clara toda la información necesaria para tomar una decisión de aceptar o no la hipoteca antes de su firma. Así, se convierte en el equivalente a una oferta final.
Su objetivo es claro: proteger los derechos del consumidor proporcionando toda la información y con suficiente tiempo de antelación para que el solicitante pueda consultarla y revisarla.
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¿Qué información contiene la FEIN?
La FEIN de la hipoteca contiene toda la información relevante sobre las condiciones del préstamo, tanto económica como aquella relacionada con la posibilidad de amortizar la hipoteca de forma anticipada, total o parcialmente y las penalizaciones por impagos o retrasos en los pagos. En concreto, la FEIN de la hipoteca debe incluir:
- Divisa en la que se formaliza
- Importe, tanto contratado como a reembolsar
- Duración
- Tipo de interés, si es variable el tipo de referencia y su diferencia.
- Gastos
- Periodicidad y número de pagos
- Importe de la cuota, con diferencias si es una hipoteca fija o variable; en la primera se debe tomar como definitiva si no se produce ningún cambio, en la variable se refleja según los tipos de este momento y por tanto debe considerarse como provisional
- Si existe bonificación en tipos de interés para qué productos y cuál es la cuantía de la bonificación
- Condiciones de reembolso anticipado y sus condiciones y gasto
- Consecuencias ante falta o retraso de pago
¿Cuánto tarda el banco en emitir la FEIN?
La entrega de la FEIN no tiene un plazo fijo. La FEIN la emite el banco cuando ya se ha evaluado por completo la operación. Es decir, se ha analizado la documentación financiera, se ha realizado una investigación económica y determinado las condiciones particulares del préstamo.
Lo que sé existe es un plazo entre la entrega de la FEIN y la firma de hipoteca que es de un mínimo de tres días. Para ello, de forma paralela a la entrega de la FEIN, la entidad financiera debe informar al cliente de su derecho a elegir notario. Este punto es muy importante, ya que es el notario quien verifica si la documentación entregada es correcta y que se ha hecho en el plazo requerido. También es el notario quien explicará todos los puntos clave del préstamo y contestará todas las cuestiones que se le plantee.
¿Qué es la FIAE?
El otro documento que deben recibir los hipotecados antes de la firma es la FIAE o Ficha de Advertencias Estandarizadas. La FEIN y FIAE tienen semejanzas y diferencias, aunque ambas coinciden en la obligación de entrega previa a la firma de la hipoteca.
El plazo de entrega de la FIAE a los firmantes de la hipoteca es superior a la FEIN. Esta debe proporcionarse al menos 10 días antes de la operación ante el notario. Así, se asegura que se estudie con más detalle la parte más clave y, con ello, tendrá más tiempo para no solo ver sus consecuencias económicas, sino también poder comparar con otras ofertas.
¿Qué información contiene la FIAE?
En puridad, la FIAE recoge de forma más pormenorizada parte de la información que se debe mostrar en la FEIN de la hipoteca, en concreto sus tipos de interés y otros puntos que determinan su coste:
- En hipotecas fijas: el tipo de interés que regulará toda la operación
- En hipotecas variables: el índice de referencia, cómo se calcula y el diferencial que se utiliza, además debe indicarse la repercusión que tendría una posible subida de tipos de interés
- Si el préstamo con garantía hipotecaria se va a realizar en otra divisa, también se alerta de las posibles consecuencias económicas si varía el tipo de cambio
- Gastos de constitución del préstamo como comisiones de apertura y/o estudio
- Vencimiento anticipado con sus condiciones, plazos y costes si se produce algún impago
La FEIN y FIAE nos permiten tener una información completa de las condiciones de una hipoteca con tiempo suficiente para analizarla con anterioridad y también poder plantear al notario todas las dudas.
Aunque la FIAE cubre todos los aspectos de la hipoteca y la FIAE solo los económicos, FEIN y FIAE son igual de relevantes. De hecho, que la FIAE se entregue antes tiene como objetivo dar más tiempo para comparar los aspectos más complejos de una operación hipotecaria. Por todo ello, es importante conocer todos los aspectos clave que incluye la FEIN y la FIAE.
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